令和6年1月15日　提出 徳島 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -36 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市入田町笠木９３番１ ②地積 　(㎡) 1,196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北西3.1m市道 水道 府中 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．１ｍ市道 交通 施設 府中駅南西方 6.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に指定された郊外内陸部の農家集落地域。余所からの人口の流入は殆どなく市場は閉鎖的で、高 齢化・人口減少の影響を受けやすく、地価水準は当面弱含みの傾向が続くことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市南部の市街化調整区域を中心とする農家集落地域一円と把握される。需要は世帯分離など当地域に 地縁性を有する個人が中心的。市街地から距離を置き周囲に優良農地が多い地理的な条件のもと需要者が地縁者にほぼ 限定され、加えて直近では一般的要因の影響もあり、需給は弱含んでいる。取引される規模や価格帯はまちまちであり 、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に指定された農家集落地域につき自用目的の取引が大半を占める。公法規制により賃貸住宅の建設投資 は一般的でないことから比準価格のみの試算となった。比準価格は取引事例が少ない中、広範囲に事例を探索し、個々 の代替性や取引事情を的確に判断して価格水準の把握に努めており、実証的で説得力がある。本件では、比準価格を基 礎に、地域の需給動向、単価と総額との関係にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響からほぼ脱却したが、郊外部 など元々需要が弱い地域では建築費の高騰が 下押し材料となり下落が継続、二極化が進む 。 やや内陸寄りの農家集落地域で、人口減・高 齢化が進んでいる。他の地域からの参入も少 ないため、下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％