令和6年1月15日　提出 徳島 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -24 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市北沖洲１丁目２５番３１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 徳島 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 徳島駅東方 3.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市中心部の東方、臨海部近くの住宅地域で戸建住宅を中心に空き地や共同住宅もみられる。今後徐々に未利 用地の開発が進むことが予測されるが、地価水準は横ばい乃至やや弱含み程度での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市の渭東・沖洲地区を中心とする住宅地域一円。需要は市内に居住・通勤する世帯が中心。戸建住 宅を中心にアパート等の賃貸住宅も散見される。臨海部に近いため災害リスクを懸念する向きもある。足元では建築費 の高騰によって慎重になる需要者が増えるなど、未だ需給は回復の途上にある。需要の中心となる価格帯は土地で１， ０００万円～１，３００万円程度、新築の戸建住宅は２，８００万円～３，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が多い住宅地域である。比準価格は周辺の取引事例を採用し、個々の代替性・規範性を的確に判断して 査定しており、実証的で説得力がある。収益還元法は画地規模等を考慮し適用しなかったが、価格形成上、住まいとし ての快適性・利便性の程度が重視される傾向が強く収益性が地価水準に与える影響は少ない。以上より、比準価格を標 準として、地域の需給動向、代表標準地との検討にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [ 72.9] [101.5] 100 59,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響からほぼ脱却し、利便性・環 境を備えた地域では需要が戻ってきているが 、建築費の高騰が地価にとって重しとなりつ つある。 市内中心部の東方、臨海部に近い新旧混交の 住宅地である。一般的要因の影響のもとで需 要は回復傾向にあり、地価もほぼ底を打ちつ つある。 特に変動要因はなし 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％