令和6年1月15日　提出 徳島 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -22 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　瀬嶋　宏典   TEL.

鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市中島田町３丁目３９番３ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかマン ション等が混在する 住宅地域 北5.5m市道 水道 蔵本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 蔵本駅北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市市街地西部郊外に広がる既成の住宅エリアの一角。当面は現況にて推移すると予測。小規模な宅地開発も 見られるものの、市場人気に弱い面もあり、地価は横ばいから若干の弱含みにて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市市街地の西部郊外に広がる住宅地域の範囲。主たる需要者は、市内に居住し、就労するサラリー マン層等の一次取得者が想定される。幹線街路にも近く、一定の利便性を有しているが、やや雑多な用途利用でもあり 、市場人気に弱い面もある。直近では、建築費の高騰により新築住宅の買い控え感がある。中心となる価格帯は、標準 的な住宅用地で８００万円～１０００万円程度、新築戸建で３３００～３７００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内西部郊外の島田地区及びその周辺エリアで発生した類似の取引事例により求められた比準価格は、現実的かつ実証 的な価格であり説得力を有する。一方で、戸建住宅が主となる土地柄で、画地規模も小さく、賃貸用建物の想定に現実 性がないため、収益価格の試算は断念している。よって、比準価格のみの試算となっているが、説得力のある比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、動向予測にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [ 81.4] [100.0] 100 52,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 徳島市内の経済情勢は、物価上昇などによる 影響が懸念されている。新築住宅は買い控え 感もあり、住宅地価への影響が今後顕在化す る可能性あり。 幹線道路背後にあって、一定の利便性を有す るが、近郊の競合エリアと比して人気に弱い 面は否めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％