令和6年1月12日　提出 徳島 -201　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -201 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市八万町夷山２８２番２ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西5m市道 水道、ガス 文化の森 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道と県道との間に位置する 閑静な住宅地内に存する。 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 文化の森駅北西方 980m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 好立地からこれまでも土地需給動向は概ね底堅く推移してきた。旺盛な住宅地人気に支えられ、今後も有効需要 は安定的に維持されていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は徳島市のうち市街地南方エリアの住宅街の圏域。主な需要者は市内に居住・勤務する一次取得者層等。 周辺には農地も残るが東西近傍には幹線道が配され、南方には近年整備が進む徳島南環状道路も存し文教施設にも近く 生活利便性は良好。その立地から市場人気は維持され、新型コロナの影響は既に解消され、新規分譲地も増えつつある 。中心となる価格帯は土地が１，２００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は事例収集の範囲を近隣の存する八万町内で、できる限り最新の事例を採用し、各事例を十分比較検討し得 た。収益価格は、自用の戸建住宅が多く居住快適性が重視される地域性にある他、画地規模も小さく賃貸用共同住宅を 想定することは最有効使用の観点から妥当性に欠けること等から適用を断念した。従って、市場実証性の高い比準価格 を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [141.1] [102.0] 100 67,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢が不透明な中、人口はほぼ横ばいを 維持し、市街地を中心に住宅地需要は概ね堅 調である。 環境条件等に特に変化なし。中心市街地南方 部の住宅地で、各種施設に近い良好な利便性 を背景に高い有効需要を保持する。 個別的要因に変動はない。南西側道路接面の 画地であり、近隣地域内標準的画地（北側） に比し、住宅地としての快適性に優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％