令和6年1月14日　提出 徳島 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -17 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市西須賀町中開４６番１６ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 南東4m市道 水道 地蔵橋 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 地蔵橋駅南東方 270m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅団地内に所在する住宅地で、当面は現状を維持するものと予測する。地蔵橋駅周辺では、堅調な住宅 地需要を受けて宅地開発が活発であり、既存の住宅地より高めの価格設定が多い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市南部のＪＲ牟岐線「地蔵橋」駅圏の住宅地域である。需要者は、市内に勤務又は居住する子育て 世代を中心とするエンドユーザーである。当地域は、地蔵橋駅東側に戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域で、全般に 狭幅員の行き止まり道路が多いため、車両の通行に難があり、街路が整備された近郊の新規分譲団地に比べ市場性が劣 る。価格の中心帯は、土地のみで６００万～７００万円程度、建売住宅で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、小規模戸建住宅が多い既成の住宅団地内に所在し、取引市場における需要の中心は自己居住目的であり 、収益性が考慮されることは殆どみられない。また、アパート等の敷地としては画地規模が過小で、投資採算性が劣る 。よって、本評価においては、収益還元法を適用することは断念し、市場実態をより反映する取引事例比較法による比 準価格のみを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [ 87.6] [102.5] 100 50,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰の影響はあるものの、借入れ金利 は変動型を中心に低位に推移し、また、住宅 借入金等特別控除が延長され、需要を下支え している。 市の中心部から離れているが、ＪＲ牟岐線、 国道５５号により、県南部への通勤の便が良 好で、需要者の多様性から宅地需要は概ね堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.5 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％