令和6年1月13日　提出 徳島 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -16 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　森脇　英正   TEL.

鑑定評価額 7,890,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市論田町本浦下５０番３９ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 北西4m市道 水道 中田 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ市道 交通 施設 中田駅北方 2.9km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市郊外の古くからの住宅団地で今後も閑静な住環境を維持していくと予測する。幹線道路からのアクセス性 や地域内道路の整備状況から市場人気は今ひとつであり、地価は今後も弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市の南東郊外、主に県道徳島小松島線背後に形成された住宅地域で、論田町から大原町にかけての圏 域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得層であるが、小松島市方面からの転入需要も見受けられる。古く からの住宅団地であり、周辺に展開する新興の分譲住宅地と比して競争力を欠いており、地価が弱含んでいる。１８０ ～２００㎡で総額８００～８５０万円程度の土地が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺は自用の戸建住宅地域として熟成しており、また、画地規模の面において共同住宅の想定が現実的ではないこ とから収益価格は試算しなかった。比準価格は代替競争関係が認められる地域において成立した取引事例から試算して おり、実証的で説得力のある価格といえる。居住の快適性を重視する住宅地域でもあることから、比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、さらには単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [100.5] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰の影響はあるが、コロナ禍以降の 地方回帰志向の高まりから徳島市への移住者 も増加傾向にあり、地価下落に一定の歯止め がかかりつつある 徳島市郊外の古くからの住宅団地で熟成度は 高い。周辺に展開する分譲地等へ需要が分散 しており、競争力の低下による地価下落が長 期化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％