令和6年1月12日　提出 徳島 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -14 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.

鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市津田町１丁目１０１８番１ ｢津田町１－１０－５０｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス 阿波富田 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市南東部郊外の沿岸住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 阿波富田駅南東方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が集積する既成の住宅地域として、利用状況は安定推移しているが、街路整備が遅延し津波被害が懸念 される沿岸部にて地区人口も減少している。新たな開発適地もなく、地価下落が依然として継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市南東部の津田・西新浜地区を中心とした既成住宅地域一帯。需要者は、地域選好性を有する市内に通 勤するサラリーマンを中心とした１次取得者で、津波被害への懸念により外部からの流入は少ない。令和３年３月の沖 浜－津田ＩＣ間の開通・東環状線の改良等により市中心部へのアクセスが向上したが、地域内街路整備は遅延したまま で不動産需要は依然として弱い。土地需要の中心は坪１２～１３万円程度で、新築戸建物件の供給は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地から半径４００ｍ以内の類似地域内の新しい取引事例から求められており説得力のある市場価格で あると思料される。近隣地域の周辺にアパートが散見されるが、本件標準地は規模が小さく賃貸物件の建築は現実的で ないことから、収益価格の試算は断念した。以上、現実市場の動向に裏付けられた比準価格を標準に、津波被害への懸 念・長期間継続する人口の流出状況並びに代表標準地価格との均衡等をも斟酌して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [113.2] [102.0] 100 38,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復に伴い市中心部への土地需要は戻り つつあるが、建物価格の割合が大きい郊外部 への需要は依然弱く、地価の２極化が見受け られる。 津田ＩＣの開通により市中心部へのアクセス は向上したが、津波被害への懸念等から地区 人口の減少は継続しており、地価は下落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％