令和6年1月12日　提出 徳島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -11 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 68,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市南庄町２丁目４８番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 北7.9m市道 水道、ガス 蔵本 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．９ｍ市道 交通 施設 蔵本駅南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大学蔵本キャンパス及び大学病院に近い市中心市街地の外縁に位置する住宅地域で、医療関係者の需要が認めら れる。一方、南西方に宅地開発が活発な地域が控え供給過剰気味の土地柄から、地価上昇の誘因を低めている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、最寄り駅を蔵本駅・鮎喰駅とする加茂名エリアの住宅地域一帯。近隣地域は、市中心部に近く大学及び 県立の大病院も集積しており幅広い市場人気を有する。一方、地価動向は、南西方の市郊外において安価な宅地供給が 見受けられ、当該地域との価格競合により弱含みで推移している。需要者は、主に市内に通勤するサラリーマン等の１ 次取得者で、当該需要の中心となる土地価格帯は、坪２０～２３万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、場所的類似性の強い取引事例に裏付けられた複数資料から算出されており実証性が認められる。周辺、遊 休地利用の大学生及び医療従事者向け賃貸物件が散見されるものの、本件標準地は小規模画地にて賃貸物件の建築は現 実的でないため、収益価格の試算を断念した。上記試算価格の特徴と近隣地域の特性から、市場性を反映し規範性が高 い比準価格を標準に代表標準地との検討及び背後名東地区の宅地開発動向等をも参酌して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [137.3] [100.0] 100 68,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復に伴い市中心部への土地需要は戻り つつあるが、建物価格の割合が大きい郊外部 への需要は依然弱く、地価の２極化が見受け られる。 大学及び公立大病院に近く根強い市場人気を 有するが、南西方に安価な宅地供給地が控え 、現在なお地価上昇には至っていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％