令和6年1月10日　提出 田布施 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田布施 -1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.

鑑定評価額 4,600,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡田布施町大字波野字塩坪２１６９番２２ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南西5m町道 水道、下水 田布施 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 田布施駅東方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、田布施町の比較的利便性の良い住宅地として成熟しつつあり、今後とも現状維持で推移するものと 予測される。地価動向としては、良好な環境条件を反映して、安定的な状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田布施町を中心とする住宅地一帯の圏域である。需要者の中心は、田布施町の在住者を主として、隣接 する柳井市及び平生町の在住者である。当該地域は既成住宅団地であるが、中心部に近接しており、又、良好な住環境 と相まって、利便性の良い住宅地としての潜在的需要は根強いものと云える。需要の中心となる価格帯は、土地は５０ ０万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円程度の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、田布施町の中心部に形成される戸建住宅を中心とした住宅地域であり、戸建住宅が主流であり、賃貸市場 が未成熟であり、適切な賃貸事例を収集出来ない為に、収益還元法を適用し得なかった。一方、比準価格は最近の不動 産市場を反映した実証証的数値と解される。従って、本件では比準価格を標準に、加えて、対象標準地の価格推移の検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び老齢化感が続くが、利便性の良 い住宅地では需要は拡幅傾向にあり、一方、 郊外住宅地での下落幅は拡大し、二極化が進 捗。 地域内に住宅団地開発もあり、地価は安定的 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％