令和6年1月15日　提出 和木 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和木 -1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玖珂郡和木町瀬田２丁目９３８番７外 ｢瀬田２－６－７｣ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに社 宅等が見られる住宅 地域 東5m町道 水道、下水 和木 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 和木駅南西方 2.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 町役場周辺の市街地住宅地域から距離的には近いが、環境ががらりと変わって町内としては農地も残る郊外住宅 地域で、周辺残存農地の宅地化漸進を予測する。地価水準は、安定需要も見込まれ微上昇継続を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和木町や岩国市の平坦な中心市街地住宅地域一帯である。需要者の中心は勤務先が和木町や岩国市、大竹 市等である通勤者世帯あるいは当町に地縁性ある人達等である。平成２０年３月のＪＲ和木駅開業による利便性向上人 気は薄れたが、町の中心市街地に近いので安定した宅地需要が認められる。中心価格帯は面積規模により開きが大きく 、土地は２００㎡～３５０㎡前後、総額は１０００万円～１９００万円前後と地積で幅広く、分譲住宅は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は距離的には当町中心市街地に近いが、周辺居住環境は一部に農地も残り郊外感を感じる住宅地域である。収 益価格は現地に共同住宅を想定して試算してみたが、試算途中で純収益がマイナスとなったため試算できなかった。当 該地域に於ける土地需要は自用目的での取引が主で、未だ取引価格の水準を指標として価格を決定するのが一般的であ る。したがって、比準価格のみで判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,100 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [141.7] [103.0] 100 54,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は人口漸減、高齢化率は漸増し、景気回 復途上で、立地する大手・地場企業の景況感 も業種で斑模様だが、町域が狭く土地需要は 安定している。 距離は当町中心市街地に近いが農地も残る郊 外住宅地域で、町役場付近の市街地住宅地よ り安価で堅調な需要もあり、地価は微上昇し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +40.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％