令和6年1月14日　提出 周防大島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周防大島 5-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 8,050,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡周防大島町大字西三蒲字山下１６９８番４ ②地積 　(㎡) 426   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 2.5:1 店舗 Ｓ1 中小規模の店舗、住 宅等の存する路線商 業地域 南東13m国道 水道、下水 大畠 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 大畠駅南東方 4.5km 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化、高齢化により不動産需要は低迷が続いており、店舗の進出も殆ど見られない。地域要因の変動も特にみ られず、今後も当面はこの状況が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね周防大島町内の商業地域等の圏域。幹線街路沿い商業地域においては規模によっては全国規模で店 舗をチェーン展開する法人事業者の需要も見られるが、主たる需要者は、周防大島町に何らかの関係性を有する個人事 業者等が中心と考えられる。過疎化、高齢化の進展に伴い、商業地域は衰退化傾向にあり、地価の下落も続いている。 取引される価格帯は規模等によりまちまちで、総額面において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周防大島町の幹線街路沿い商業地域においては、自己使用の店舗若しくは店舗併用住宅が中心となっており、賃貸市場 の成熟の程度は低い。主たる市場参加者は、収益性を考慮しつつも、周辺の取引価格を参考に自己の取引価格を決定す る傾向にあり、類似性の認められる複数の取引事例に基づき試算された比準価格の信頼性は高い。よって、比準価格を 以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少が続いており、減少率は県平均を 大きく上回っている。高齢化率も県平均を大 きく上回っている。 下水道が供用開始となり、環境条件は向上し ているが、不動産需要への影響は限定的で地 価は弱含みの状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％