令和6年1月15日　提出 周防大島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周防大島 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎   TEL.

鑑定評価額 1,650,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡周防大島町大字戸田字浜１７８８番 ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と漁 家住宅が混在する住 宅地域 南西4.5m町道 水道、下水 大畠 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ町道 交通 施設 大畠駅　南方 13.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 屋代島南西の臨海部に所在する農漁村地域。深刻な過疎化・高齢化に直面する地域で、住宅地需要は低迷が続く 。需要喚起に繋がる事象の発生は期待困難で、地価水準は当面現状と同程度以上の下落推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周防大島町内に所在する近隣地域類似の住宅地域を包摂する圏域。島外からの移住者もみられるが、需要 者の中心は圏域内に地縁的繋がりを有し自己の居住用宅地を取得する一次取得者等。別荘地需要等を除くと、同じ圏域 内でも比較的利便性の確保された旧４町の中心部の住宅地域の選好性が高い。中心となっている取引の規模、総額は、 取引件数、不動産広告等が僅少で、確認された各取引の内容も区々であるため特定困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引当事者は取引の可否等の判断に際し実際の取引価格の水準を重視すると想定される。比準価格は相応の規範性を有 する現実かつ複数の取引事例を用いて算出されており説得力は高い。従って、当該比準価格を重視し、代表標準地価格 を規準とする価格との均衡に留意をし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、周辺地域では賃貸市場は存在しない か又は実態把握困難であり有意な賃貸事業計画の策定は極めて困難なため収益価格の試算は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周防大島 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [174.0] [100.0] 100 9,830  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にある。個人消費は 持ち直しつつある。住宅投資は弱めの動きと なっている。消費者物価は前年比２％～３％ の推移が続く。 高額所得者の島内への移住及びその納税額等 が話題となったが、不動産取引件数・取引価 格への特段の影響は認められない。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％