令和6年1月14日　提出 周防大島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周防大島 -1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡周防大島町大字西屋代字国木田２６１９番３ ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅、農 家住宅等が混在する 住宅地域 北東5m県道 水道 大畠 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ県道 交通 施設 大畠駅南方 5.6km 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 周防大島町内においては比較的利便性の良い地域であるが、町全体の高齢化、過疎化は進行しており、不動産需 要弱含みの状態が続いている。今後も当面はこの傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね周防大島町全体の住宅地域を中心とした圏域。近年では島外からの移住や別荘需要も散見されるが 、主たる需要者は周防大島町に何らかの関係性を有する者にほぼ限定される。各種公共施設、商業施設等が揃う、周防 大島町内では利便性の高い地域であるが、周防大島町全体では高齢化や人口減少が続いており、不動産需要は低調で、 地価の下落は続いている。取引される価格は規模等により区々で、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周防大島町においては、民間アパート等の収益物件は皆無で、賃貸市場の成熟の程度は極めて低く、経済合理性の認め られる収益物件の想定が困難であったため収益還元法を適用出来なかった。比準価格は事例適格４要件を具備した複数 の取引事例より求めており、市場の実態を反映した実証的且つ客観的な価格で、その規範性は高いと判断される。よっ て、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少が続いており、減少率は県平均を 大きく上回っている。高齢化率も県平均を大 きく上回っている。 特筆すべき地域要因の変動は認められないが 、町全体の過疎化、高齢化の影響もあって地 価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％