別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
山陽小野田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山陽小野田 5-3 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　良成   TEL.
鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山陽小野田市高栄１丁目６５５１番３
｢高栄１－１１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 995  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ1		 大型ＳＣ周辺の低層
店舗を主とする商業
地域		 西16m県道 水道、ガス、下水 南中川

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 南中川駅南西方

800m		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大型ＳＣの近場の路線商業地域である。店舗等の集積も一段落した模様で有り、特段の変動は認められず、地域
要因は現状維持的に推移するものと思料される。地価動向としては、当面は勢いは弱いと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高栄地区内の商業地域を主として山陽小野田市内全域及び隣接市の中核商業地域全域に及ぶ。需要者の
属性は、同一需給圏内の小・中規模法人及び当該地区に地縁性を有する個人事業主を中心としてロードサイド展開する
チェーンストア等に及ぶ。近年の需給動向としては、物価高騰や大規模商業施設への顧客流出等による収益性低下に伴
い需要は多少弱含みである。需要の中心となる価格帯は土地は標準的画地規模で４０００万円以下である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、主として取引は自用目的である。また、近隣地域内は自用の
物件が大半であるが故に商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低い。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に
収益価格を関連づけ、前年価格比による検証、代表標準地との検討を踏まえ、周辺地域の標準地・山口県基準地等との
均衡にも留意の上、地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山陽小野田 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,600 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[128.7]		 [100.0]
100		 36,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少及び物価上昇等に伴う先行き不透明
感により商業地需要は減退傾向。依然として
、不動産市場では適地の選別及び多極化傾向
が強まっている。

近隣地域において特記すべき変動要因は無い
。近場の大型商業施設は宇部地区のショッピ
ングセンターやディスカウント店等との競争
が激化している。

特記すべき要因は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山陽小野田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 山陽小野田
市６
-6001		 山陽小野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西13m市道、
南西5m、角地
（都） １中専

(70,200)
b 山陽小野田
市６
-7003		 山陽小野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西16m県道、
北東3m、角地
（都） 商業

(100,400)
c 山陽小野田
市５調
-6002		 山陽小野田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西16m県道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d 山陽小野田
市５調
-7303		 山陽小野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,793  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.9]
32,743 		 100
[  88.4]
37,040 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,000 
b (　           ) 
36,023  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
39,669 		 100
[ 106.1]
37,388 
37,400 
c (　           ) 
28,344  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
31,556 		 100
[  85.0]
37,125 
37,100 
d (　           ) 
30,351  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
29,125 		 100
[  79.3]
36,728 
36,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,100 円／㎡]  



山陽小野田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地である故、これを求め得なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,945,236 
1,021,700 
3,923,536 
2,649,900 
1,273,636 		 （　0.9722）
1,238,229 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     23,812,096 円　　　　（　     23,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山陽小野田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 Ｓ1 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工

 60 ％   200 ％   200 ％   995 ㎡     14.0 m x   15.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平屋店舗のため共用部分なし
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,750 
437,500 		 3.0  1,312,500 
1.0  437,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.00 
100.0 
250.00 

437,500 		 1,312,500 
437,500 
⑨年額支払賃料        437,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,250,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,250,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       420,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,830,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,312,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          437,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         103,161 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,945,236 円　　　　（　         4,970 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 山陽小野田賃５
　　　　-6102		 1,230  
(   1,228) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,809 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,792 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 山陽小野田賃５
　　　　-10102		 1,478  
(   1,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,729 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山陽小野田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 181,500 円  　　　　     36,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 157,500 円  　　　        5,250,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      301,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      308,500 円  　　　　     36,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,300 円  　　　　     36,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,300 円  　　　　     36,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,021,700 円　（　　　　　　         1,027 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,649,900 円  
（　　　　　         2,663 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,945,236 円      
②総費用 1,021,700 円      
③純収益　①－② 3,923,536 円      
④建物等に帰属する純収益 2,649,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,273,636 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,238,229 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,244 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,812,096 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山陽小野田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山陽小野田市高栄一丁目６５５１番３
 2505000473011-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
山陽小野田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山陽小野田 5-3 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　学也   TEL.
鑑定評価額 36,300,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山陽小野田市高栄１丁目６５５１番３
｢高栄１－１１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 995  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ1		 大型ＳＣ周辺の低層
店舗を主とする商業
地域		 西16m県道 水道、ガス、下水 南中川

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 南中川駅南西方

800m		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大型ＳＣの近隣の商業地域であり、地域要因は当面現状維持で推移するものと思料する。コロナ禍後の経済活動
の回復に伴って地価は上昇傾向に転じていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の幹線道路沿い及びその背後の商業地域の圏域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する市
内の中小法人企業であるが、相当の規模を有する物件は資本力がある県外法人も需要者となり得る。立地条件の優位性
がある幹線道路沿い等では需要は底堅く推移している。画地規模によって差異はあるが、土地は標準的画地規模で４，
０００万円以下が需要の中心であると思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取引は少ないが、比較的近時の取引事例を採用することができ、規範性の高い比準価格を試算し得たと思料す
る。需要者の意思決定要因として収益性が重視される商業地域ではあるが、近隣地域は自用の店舗を中心とした地域で
あるため、賃貸を想定した収益価格は適合性にやや難があることは否めない。よって、市場の実態を反映した比準価格
を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山陽小野田 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,600 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[128.7]		 [100.0]
100		 36,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇による消費抑制圧力はあるが少しず
つコロナ禍前の経済活動に戻りつつあり、幹
線道路沿いの商業地域を中心に需要が回復傾
向にある。

大型ＳＣ近接の幹線道路沿いの商業地域であ
り、立地優位性が認められ店舗等の集積期待
があり、需要は底堅く推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山陽小野田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 山陽小野田
市６
-17015		 山陽小野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b 山陽小野田
市５
-10102		 山陽小野田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11m県道、
東5m、角地
（都） 商業

(100,400)
c 山陽小野田
市５調
-17024		 山陽小野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,793  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
35,912 		 100
[  96.6]
37,176 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,200 
b (　           ) 
32,700  		 100
[ 100.0]		 [  96.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
30,541 		 100
[  84.4]
36,186 
36,200 
c (　           ) 
24,199  		 100
[  75.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
33,576 		 100
[  87.5]
38,373 
38,400 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,200 円／㎡]  



山陽小野田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,945,236 
1,020,200 
3,925,036 
2,642,600 
1,282,436 		 （　0.9722）
1,246,784 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     23,976,615 円　　　　（　     24,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山陽小野田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 250.00 Ｓ1 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工

 60 ％   200 ％   200 ％   995 ㎡     30.5 m x   32.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家のため（階段、共用部分なし）
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,750 
437,500 		 3.0  1,312,500 
1.0  437,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.00 
100.0 
250.00 

437,500 		 1,312,500 
437,500 
⑨年額支払賃料        437,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,250,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,250,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       420,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,830,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,312,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          437,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         103,161 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,945,236 円　　　　（　         4,970 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 山陽小野田賃６
　　　　-8001		 1,946  
(   1,867) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,781 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,792 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 山陽小野田賃５
　　　　-8103		 1,425  
(   1,393) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 82.0]		 100
[110.0]
1,795 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山陽小野田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 181,000 円  　　　　     36,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 157,500 円  　　　        5,250,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      301,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      307,700 円  　　　　     36,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,200 円  　　　　     36,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,200 円  　　　　     36,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,020,200 円　（　　　　　　         1,025 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,642,600 円  
（　　　　　         2,656 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,945,236 円      
②総費用 1,020,200 円      
③純収益　①－② 3,925,036 円      
④建物等に帰属する純収益 2,642,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,282,436 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,246,784 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,253 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,976,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山陽小野田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山陽小野田市高栄一丁目６５５１番３
 2505000473011-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考