令和6年1月9日　提出 山陽小野田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山陽小野田 -4 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　良成   TEL.

鑑定評価額 3,440,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山陽小野田市大字埴生字糸根２０７８番１８ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北6m道路 水道 埴生 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北６ｍ道 路 交通 施設 埴生駅南西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に位置する旧山陽町の住宅団地である。特段の地域要因の変動はなく、現状維持的に推移すると思料さ れる。地価動向としては、郊外の生活利便性の劣る地域であるため、下落傾向で推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、埴生地区を中心に旧山陽町一帯の住宅地域の圏域である。需要者の属性は旧山陽町内の居住者が大半で ある。下関市東部地区からの転入者が見受けられるが県外からの転入者は稀である。近年の需給動向としては、利便性 に優る新興ミニ開発団地との競合等により当該地区の如き古い団地への需要は弱含みである。近接同一需給圏を考慮し た需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で３００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自用目的での取引が支配的である。また、対象標準地 の画地規模等の観点から経済合理性に合致する賃貸住宅の想定は困難なので収益価格は試算しなかった。したがって、 比準価格を標準として、前年価格比の検証並びに代表標準地からの検討を踏まえ、周辺地域に存する他の標準地・山口 県基準地等との均衡に十分留意の上、さらに地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山陽小野田 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,100 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [126.4] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化率上昇に歯止めがかかって おらず、人気地区以外への住宅地需要は弱含 み。物価上昇等による景気の先行き不透明感 が懸念される。 埴生地区にはスーパーマーケットが無いので 、高齢者は買物難民化している。都心回帰傾 向が強くなっており、郊外の住宅地への需要 は弱含みである。 特に無し。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％