令和6年1月10日　提出 山陽小野田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山陽小野田 -1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章   TEL.

鑑定評価額 5,360,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山陽小野田市須恵２丁目５７１５番１４ ｢須恵２－１３－３｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東5m道路 水道、ガス、下水 小野田港 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    80 ｍ、南   160 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ道 路 交通 施設 小野田港駅南東方 500m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ既存の住宅団地であり、特段の地域要因の変化はなく生活利便施設への接近性に 優る地域であるため住宅地需要は底堅く、地価はやや上昇調整傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山陽小野田市の住宅地域一円である。需要者の中心は、同市内及び宇部市の勤労者層である。代替・競 争関係にある住宅地域はＪＲ小野田線各駅勢圏一帯である。少子高齢化・人口減少・地域経済の低迷はあるものの全般 的に需要は堅調である。標準的画地規模で５００万円台程度、新築戸建住宅で３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、比準価格は周辺類似地域の事例を採用し補修正を適切に行って、規範性の 高い試算価格を求めた。収益価格は規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難なため非適用とした。したがって、比準 価格を標準として、周辺地域に所在する各標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少を背景に、郊外及び幅員等の諸条件 の劣る既存住宅地と街路条件及び環境条件等 の整った新興住宅地との二極化が見られる。 最寄り駅及びスーパーマーケット徒歩圏に構 成された既成住宅地域であり需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％