令和6年1月13日　提出 周南 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 9-5 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高尾　憲二   TEL.

鑑定評価額 48,500,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市鼓海２丁目１１８番５９ ②地積 　(㎡) 2,020   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 事務所兼倉庫 Ｓ1 事務所、工場、倉庫 等が建ち並ぶ地域 北西16m市道 水道、ガス、下水 櫛ケ浜 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   400 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 櫛ケ浜駅南西方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口の減少・高齢化等による国内需要の先細りの不安は拭えず、企業は設備投資に慎重な姿勢から脱しきれてい ないが、流通関連を中心に企業等の進出の動きもみられ、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域は「櫛ケ浜」駅の南西方約１．９㎞付近に位置する工業団地で、同一需給圏はＪＲ山陽本線及び岩徳線沿線で 、概ね周南市、下松市の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ個人、法人事業者が大半で、総体的には、 国内需要の先行きの不透明感が拭えないことから、企業は設備投資に慎重な姿勢から脱しきれていないが、近年、物流 系企業の好況等を反映して、一部では企業の進出等の動きもあることから、地価は若干の上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の事業所等が建ち並ぶ流通業務団地で、賃貸事例としては関連企業間での賃貸借で、収益性をあま り考慮しないケースが多く、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が大半で、取引価 格を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化等に起因する将来不安は解 消しておらず、企業の設備投資に慎重な姿勢 が続いているが、一部では企業等の進出の動 きもみられる。 将来不安等を背景に、企業は設備投資に慎重 な姿勢から脱しきれていないが、一部では企 業等の進出の動きもみられ、地価は若干の上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％