令和6年1月14日　提出 周南 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 9-4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 87,900,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市江口３丁目８２３１番４外 ｢江口３－１－８｣ ②地積 　(㎡) 4,188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ徳山港に近い工 業地域 南西10m市道 水道 徳山 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中規模工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  98.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 徳山駅北西方 2.6km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模工場が建ち並ぶ徳山港に近い工業地域で、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状維持で推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 臨海部の大中規模工業地域の同一需給圏は広く、主として山口県全域の工業地域と代替競争関係が認められる。需要者 は大規模工場の関連会社を中心とする製造業の法人事業者が中心と考えられる。県内景気は緩やかに回復しているが、 工業地の需要回復には至っておらず、地価は緩やかな下落傾向が続いている。取引される価格は規模等によりまちまち で、総額面において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域においては自用の工場が主であり、賃貸市場の成熟の程度は極めて低いことから収益還元法を適用できなかっ た。通常、市場参加者は周辺の取引価格を参考として自己の取引価格等を決定する傾向にあり、類似性の認められる複 数の取引事例に裏付けられた比準価格は実証的且つ客観的でその信頼性は高いと判断される。よって、代表標準地価格 との均衡にも留意し、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 85.6] [100.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は山口県全体を上回る減少傾向が続く。 高齢化率は県全体の水準よりやや低いが、上 昇傾向にある。土地取引件数は、概ね安定的 に推移している。 特筆すべき地域要因の変動は認められないが 、工業地需要回復の動きも見られ、地価の下 げ止まり傾向がうかがえる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％