令和6年1月11日　提出 周南 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 9-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫   TEL.

鑑定評価額 262,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市福川南町２５９２番１５外 ｢福川南町１－２１｣ ②地積 　(㎡) 16,382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 中規模の工場等が建 ち並ぶ臨海工業地域 南東9.5m市道、西側道 水道、下水 福川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   160 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 155.0 ｍ、奥行　約　　 105.0 ｍ、規模　　    16,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ　市道 交通 施設 福川駅　南方 1.0km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に目立った地域変動要因等は認め得ず、今後も現状維持的に推移するものと予測され、地価は安定基調で推移 するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周南市を中心に周辺市町を包含する広域的圏域である。需要者は、同一需給圏内の法人が中心と思料さ れる。市場の動向としては、企業の設備投資は増加基調であり、好調な物流関連産業の影響等も相俟って、需給は堅調 な状況で推移している。市場の中心価格帯については、市場で取引される取引規模は一様でなく、価格もまちまちであ ることから、需要の中心となる総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模工場が見られる地域であり、賃貸市場が未成熟な地域であることから収益還元法は非適用とした。 比準価格は、市内及び隣接市内における規範性のある取引事例を基に試算した価格であり、市場の実態を反映し、適合 性及び信頼性は高い。また、比準価格は代表標準地からの規準価格とも概ね均衡が得られており、比準価格の妥当性は 検証されたと判断される。よって、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [112.9] [101.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の公共投資は増加した。輸出は増加した が、輸入は減少した。企業の設備投資は増加 した。 企業の設備投資の増加及び物流関連産業の景 況等を反映し、地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％