別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
周南 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
周南 5-7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.
鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 75,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 周南市本町１丁目２０番
 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:3		 事務所

ＲＣ4		 事務所、小売店舗、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 南西20m市道 水道、ガス、下水 徳山

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 徳山駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地に位置し、事務所及び店舗が連担する駅前商業地域である。駅前の開発整備により、商業地の地価は
上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、周南市の商業地一帯の圏域である。需要者の中心は、周南市内の商業地に地縁性を持つ法人及び個人事
業者と考えられるが、県内有力企業や大手企業の支店も介在する。最近、徳山駅前周辺では、開発整備が進捗しており
、中心商業地として活況性を取り戻し、地価は上昇している。周南市の商業地の取引は増加傾向にあるが、画地規模及
び態様により、バラツキがあり、需要の中心となる価格帯を見出すことは、困難なる状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、徳山駅前の普通商業地で、自用ビル、賃貸ビルが混在しているが、需要者の多くは自己使用を目的として
おり、自用目的での取引が主である。従って、本件では比準価格を標準とし、低位に試算されている収益価格を関連づ
け、又、周辺の標準地及び基準地との均衡に留意し、加えて当該標準地の価格推移について検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　周南 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     74,400 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部では都市機能整備など発展的で推移し
、活況性が高まっており、又、背後住宅地の
需要も堅調で、繁華性が増大している。


ＪＲ徳山駅の周辺地区への公共施設及び商業
施設の整備による利便性の向上から、マンシ
ョン需要と相まって、地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％ +1.1 ％
３　試算価格算定内訳 周南 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 周南市０６

-19002		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b 周南市０６

-19003		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
c 周南市０６

-19004		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西32m国道、
中間画地
近商

(90,200)
d 周南市０５

-10017		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m県道、
中間画地
商業

(100,600)
e 周南市０５

-19004		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
北東5m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,682  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
88,431 		 100
[ 114.5]
77,232 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,200 
b (　           ) 
122,939  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
124,168 		 100
[ 159.7]
77,751 
77,800 
c (　           ) 
57,939  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,287 		 100
[  75.1]
77,613 
77,600 
d (　           ) 
95,235  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
121,544 		 100
[ 155.0]
78,415 
78,400 
e (　           ) 
71,850  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
74,090 		 100
[  97.0]
76,381 
76,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +74.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +52.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,500 円／㎡]  



周南 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地である故、これを求め得なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,004,273 
1,188,274 
4,815,999 
4,387,300 
428,699 		 （　0.9722）
416,781 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      8,015,019 円　　　　（　     47,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
周南 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   169 ㎡      7.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２階以上：事務所（フロアー貸し）の賃貸を想定 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 建物の規模、構造、用途等を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
120.00 
75.0 
90.00 
2,100 
189,000 		 4.0  756,000 
1.0  189,000 

 2～ 3		 事務所
120.00 
80.0 
96.00 
1,780 
170,880 		 4.0  683,520 
1.0  170,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
78.3 
282.00 

530,760 		 2,123,040 
530,760 
⑨年額支払賃料        530,760 円　×　12ヶ月　＝　       6,369,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的と云えるまで一般化していないので、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されている故計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,369,120 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       509,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,859,590 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,123,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,532 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          530,760 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         125,151 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,004,273 円　　　　（　        35,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 周南市賃０２
　　　　-5101		 2,208  
(   2,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,165 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,152 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 周南市賃０２
　　　　-18102		 1,952  
(   1,947) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,992 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
周南 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 300,500 円  　　　　     60,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 191,074 円  　　　        6,369,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      480,800 円  　　　　     60,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        60,100 円  　　　　     60,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,100 円  　　　　     60,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,188,274 円　（　　　　　　         7,031 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,387,300 円  
（　　　　　        25,960 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,004,273 円      
②総費用 1,188,274 円      
③純収益　①－② 4,815,999 円      
④建物等に帰属する純収益 4,387,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 428,699 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 416,781 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,466 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,015,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 周南 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　周南市本町一丁目２０番
 2501000289080-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
周南 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
周南 5-7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.
鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 75,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 周南市本町１丁目２０番
 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:3		 事務所

ＲＣ4		 事務所、小売店舗、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 南西20m市道 水道、ガス、下水 徳山

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 徳山駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ徳山駅周辺の市街地再開発事業の進捗による中心市街地の活性化が期待され、この波及効果により、当面は
地価の上昇傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ徳山駅周辺の商業地域を中心として、概ね旧徳山市を中心とした周南市内の商業地域と代替競争関
係が認められる。需要者は個人事業者や中小法人事業者等が中心と考えられる。長く続いた地価下落による値頃感やＪ
Ｒ徳山駅周辺で再開発事業が進捗していること等から、地価は上昇傾向が続いている。取引される価格は規模等により
バラツキがあり、総額面において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では収益物件の新規供給も見られるが、古くからのテナントビルが賃料を下げて賃貸に供するケ
ースや閉鎖した店舗等を止むを得ず賃貸に供するケース等が多く、地価に見合った賃料水準が形成されているとは言い
難く、収益価格はやや低位に試算された。市場参加者は収益性を考慮しつつも周辺の取引価格を参考に自己の取引価格
を決定する傾向にあることから、比準価格を中心に、収益価格を参考として、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　周南 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     73,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は山口県全体を上回る減少傾向が続く。
高齢化率は県全体の水準よりやや低いが、上
昇傾向にある。土地取引件数は、概ね安定的
に推移している。

ＪＲ徳山駅周辺のインフラ整備や「徳山駅前
地区市街地再開発事業」進捗等の影響から、
地価の上昇傾向は続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％ +3.0 ％
３　試算価格算定内訳 周南 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 周南市０６

-19002		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b 周南市０６

-7001		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西36m県道、
南東4m、角地
商業

(100,400)
c 周南市０５

-18083		 周南市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
南西6m、角地
１住居

(70,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,682  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
88,431 		 100
[ 117.6]
75,196 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,200 
b (　           ) 
54,023  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  82.0]		 100
[  87.6]
76,712 		 100
[  99.8]
76,866 
76,900 
c (　           ) 
84,090  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
82,212 		 100
[ 101.5]
80,997 
81,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,200 円／㎡]  



周南 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,912,426 
1,371,974 
5,540,452 
5,131,900 
408,552 		 （　0.9722）
397,194 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      7,638,346 円　　　　（　     45,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
周南 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   169 ㎡      7.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～３階は事務所を想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 想定建物の用途・規模等を考慮して査定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
2,177 
217,700 		 4.0  870,800 
1.0  217,700 

 2～ 3		 事務所
125.00 
85.0 
106.25 
1,851 
196,669 		 4.0  786,676 
1.0  196,669 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
83.3 
312.50 

611,038 		 2,444,152 
611,038 
⑨年額支払賃料        611,038 円　×　12ヶ月　＝　       7,332,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     312.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,332,456 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       586,596 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,745,860 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,444,152 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,486 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          611,038 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         144,080 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,912,426 円　　　　（　        40,902 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 周南市賃０２
　　　　-5101		 2,208  
(   2,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[124.0]		 100
[100.0]
2,226 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,231 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,177 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 周南市賃２９
　　　　-13001		 1,502  
(   1,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]		 100
[ 80.0]
2,235 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
周南 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 351,500 円  　　　　     70,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 219,974 円  　　　        7,332,456　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      562,400 円  　　　　     70,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        70,300 円  　　　　     70,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,300 円  　　　　     70,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,371,974 円　（　　　　　　         8,118 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,131,900 円  
（　　　　　        30,366 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,912,426 円      
②総費用 1,371,974 円      
③純収益　①－② 5,540,452 円      
④建物等に帰属する純収益 5,131,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 408,552 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 397,194 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,350 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,638,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 周南 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　周南市本町一丁目２０番
 2501000289080-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考