別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
周南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
周南 5-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫   TEL.
鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 53,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 周南市野上町１丁目２８番
 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ既成商業地域
 東15m市道 水道、ガス、下水 徳山

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ　市道 交通

施設		 徳山駅　北方

600m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 特筆すべき地域変動要因は見受けられず、当面は現状維持的に推移するものと予測され、今後も地価は比較的安
定して推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は周南市を包含する商業地域の存する圏域である。需要者は地元企業や個人事業者等が中心と思料される。
市場の需給動向としては、商住が混在する地域であり、商業環境は停滞感もあるが、周辺住宅地の地価上昇の影響とも
相俟って、需要は強含みの状況にある。市場の中心価格帯については、取引規模がまちまちであり、標準化されていな
いので総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格については、建築費の上昇基調等を反映し、元本価格に見合った賃料収益が得られず、その結果として比準価
格よりも低位に試算された。比準価格は、中心市街地における規範性のある取引事例から試算した価格であり、市場の
実態を反映し、適合性及び信頼性は高い。よって、本件においては市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参
酌して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　周南 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,600 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[139.5]		 [100.0]
100		 53,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 周南市の人口は減少基調、高齢化率は概ね横
ばい基調にある。市内の新設住宅着工戸数（
持家）は減少基調で推移している。


商業環境には停滞感があるが、徳山駅前地区
市街地再開発事業による周辺地域の活性化に
期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +31.5
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 周南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 周南市０５

-5019		 周南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西25m県道、
南東15m、
角地
商業

(100,400)
b 周南市０６

-18001		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c 周南市０６

-22001		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
d 周南市０６

-22004		 周南市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,099  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
57,196 		 100
[ 104.0]
54,996 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,000 
b (　           ) 
43,715  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,021 		 100
[  80.6]
54,617 
54,600 
c (　           ) 
40,055  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,576 		 100
[  75.9]
53,460 
53,500 
d (　           ) 
50,670  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
51,025 		 100
[  93.1]
54,807 
54,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,300 円／㎡]  



周南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,693,596 
929,464 
3,764,132 
3,511,300 
252,832 		 （　0.9722）
245,803 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,726,981 円　　　　（　     33,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
周南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   140 ㎡      7.4 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２、３階：事務所 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 用途・構造・規模等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
90.00 
80.0 
72.00 
1,980 
142,560 		 4.0  570,240 
1.0  142,560 

 2～ 3		 事務所
90.00 
85.0 
76.50 
1,780 
136,170 		 4.0  544,680 
1.0  136,170 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
83.3 
225.00 

414,900 		 1,659,600 
414,900 
⑨年額支払賃料        414,900 円　×　12ヶ月　＝　       4,978,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的と言えるまで一般化していないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金（敷金）等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,978,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       398,304 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,580,496 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,659,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,268 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          414,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          97,832 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,693,596 円　　　　（　        33,526 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 周南市賃２９
　　　　-14004		 1,515  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,595 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,029 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,980 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 周南市賃０２
　　　　-5101		 2,208  
(   2,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,113 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
周南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 240,500 円  　　　　     48,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 149,364 円  　　　        4,978,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      384,800 円  　　　　     48,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        48,100 円  　　　　     48,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,100 円  　　　　     48,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         929,464 円　（　　　　　　         6,639 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,511,300 円  
（　　　　　        25,081 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,693,596 円      
②総費用 929,464 円      
③純収益　①－② 3,764,132 円      
④建物等に帰属する純収益 3,511,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 252,832 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 245,803 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,756 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,726,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 周南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　周南市野上町一丁目２８番
 2501000287012-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
周南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
周南 5-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高尾　憲二   TEL.
鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 周南市野上町１丁目２８番
 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ既成商業地域
 東15m市道 水道、ガス、下水 徳山

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 徳山駅北方

600m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大型商業施設等への顧客の流出が続いているが、徳山駅前地区市街地再開発事業の実施による地域の活性化への
期待があり、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 近隣地域は「徳山」駅の北方約６００ｍ付近に位置する商業地域で、同一需給圏はＪＲ山陽本線及び岩徳線沿線で、概
ね周南市、下松市の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者、中小企業経営者が大半であったが
、郊外部等への大型商業施設の進出の影響等による顧客吸引力の低下等を反映し、需給は弱含みで推移してきたが、最
近は徳山駅前地区市街地再開発事業の実施による地域の活性化への期待等により、地価は若干の上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は周南市の中心的商業地域である徳山駅前商業地域に比較的近接して位置する既成の商業地域で、周辺には中
層の賃貸物件もみうけられるが、賃貸市場が熟成しているとまでは言い難いものと思料される。自用目的での取引が中
心であり、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　周南 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,600 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[139.7]		 [100.0]
100		 53,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向で推移しているが、昨今の円
安や物価高等による消費の落ち込みが懸念さ
れ、商業地の先行きへの不透明感が増大して
きている。

大型商業施設等への顧客の流出が続いている
が、徳山駅前地区市街地再開発事業の実施等
による地域の活性化への期待が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 周南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 周南市０６

-5045		 周南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東32m国道、
中間画地
近商
土砂災害警戒区域
(80,200)
b 周南市０５

-19020		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西20m県道、
南東4m、角地
商業

(100,400)
c 周南市０５

-5034		 周南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西36m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d 周南市０５

-19011		 周南市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
59,001 		 100
[ 105.5]
55,925 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,900 
b (　           ) 
63,079  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
62,461 		 100
[ 114.3]
54,647 
54,600 
c (　           ) 
70,907  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
71,687 		 100
[ 133.2]
53,819 
53,800 
d (　     39,952) 
66,587  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
75,465 		 100
[ 136.3]
55,367 
55,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,900 円／㎡]  



周南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,573,965 
904,657 
3,669,308 
3,409,100 
260,208 		 （　0.9722）
252,974 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,864,885 円　　　　（　     34,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
周南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   140 ㎡      7.4 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し、周辺地域における一般的な使用容積率を勘案した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 想定建物の用途・規模等を考慮して判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
80.0 
72.00 
1,950 
140,400 		 4.0  561,600 
1.0  140,400 

 2～ 2		 事務所
90.00 
85.0 
76.50 
1,750 
133,875 		 4.0  535,500 
1.0  133,875 

 3～ 3		 事務所
90.00 
85.0 
76.50 
1,700 
130,050 		 4.0  520,200 
1.0  130,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
83.3 
225.00 

404,325 		 1,617,300 
404,325 
⑨年額支払賃料        404,325 円　×　12ヶ月　＝　       4,851,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的といえるほどには一般化していないので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,851,900 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       388,152 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,463,748 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,617,300 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,879 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          404,325 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          95,338 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,573,965 円　　　　（　        32,671 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 周南市賃０２
　　　　-5101		 2,208  
(   2,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,920 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 周南市賃２９
　　　　-15158		 1,619  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
1,999 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
周南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 233,500 円  　　　　     46,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 145,557 円  　　　        4,851,900　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      373,600 円  　　　　     46,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        46,700 円  　　　　     46,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,700 円  　　　　     46,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         904,657 円　（　　　　　　         6,462 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,409,100 円  
（　　　　　        24,351 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,573,965 円      
②総費用 904,657 円      
③純収益　①－② 3,669,308 円      
④建物等に帰属する純収益 3,409,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 260,208 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 252,974 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,807 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,864,885 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 周南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　周南市野上町一丁目２８番
 2501000287012-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考