別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
周南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
周南 5-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　紫乃   TEL.
鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 周南市桜馬場通１丁目１３番外
 ②地積
　(㎡)		 394  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ3		 事務所、店舗等が見
られる県道沿いの商
業地域		 北東36m県道、南東側道 水道、ガス、下水 徳山

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 徳山駅北東方

650m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所・営業所等を主体とする商業地域として成熟しており特段の変動要因はみられないため、当面は現状を維
持しつつ推移するものと予測する。背後地の住宅地需要が牽引し、地価は上昇基調が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は周南市内の商業地域。需要者は地縁を有する個人事業者、地元法人等が中心。店舗需要は弱含みであるが
市役所に近いため安定した事務所需要が見込まれるほか、規模によってはマンション需要も見込まれる地域である。各
種利便性が高い地域のため住宅需要が堅調で、背後地では高値で取引されている事例が増加しており、地価は緩やかに
上昇している。取引価格、規模等が様々であるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は周南市中心市街地に近接する商業地域に存しており、自用目的の取引が大半を占める地域である。比準価格は
同一需給圏内の類似地域の多数の事例から求められており、規範性は高い。一方、賃貸市場は成熟しておらず、収益性
が取引の指標となっていないため、収益価格の信頼性は相対的に劣ると判断される。以上より、比準価格を標準とし、
収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　周南 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,600 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.9]		 [103.0]
100		 79,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大型商業施設周辺や幹線道路沿いの纏まった
規模の土地の需要は堅調であるが、旧来から
の商店街等では人口減少を背景に地域的な衰
退が続いている。

市役所に近い商業地域で、事務所需要は安定
している。背後地の住宅需要が地価を牽引し
、上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 周南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 周南市０５

-5034		 周南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西36m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b 周南市０５

-10017		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m県道、
中間画地
商業

(100,600)
c 周南市０５

-18025		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m県道、
中間画地
商業

(100,600)
d 周南市０５

-18083		 周南市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西36m市道、
南西6m、角地
１住居

(70,200)
e 周南市０５

-18073		 周南市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m市道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,907  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
71,687 		 100
[  95.1]
75,381 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
77,600 
b (　           ) 
95,235  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
121,544 		 100
[ 156.0]
77,913 
80,300 
c (　           ) 
122,327  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
124,040 		 100
[ 156.0]
79,513 
81,900 
d (　           ) 
84,090  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
82,212 		 100
[ 110.5]
74,400 
76,600 
e (　           ) 
88,579  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
91,743 		 100
[ 118.4]
77,486 
79,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,300 円／㎡]  



周南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,163,098 
1,831,944 
7,331,154 
6,314,500 
1,016,654 		 （　0.9722）
988,391 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     19,007,519 円　　　　（　     48,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
周南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   394 ㎡     16.0 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域特性を考慮し、１階は店舗、２～３階はフロア貸しの事務所を想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 想定建物の用途、構造等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
160.00 
80.0 
128.00 
2,400 
307,200 		 4.0  1,228,800 
1.0  307,200 

  ～ 2		 事務所
160.00 
85.0 
136.00 
1,900 
258,400 		 3.0  775,200 
1.0  258,400 

  ～ 3		 事務所
160.00 
85.0 
136.00 
1,800 
244,800 		 3.0  734,400 
1.0  244,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
83.3 
400.00 

810,400 		 2,738,400 
810,400 
⑨年額支払賃料        810,400 円　×　12ヶ月　＝　       9,724,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,724,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       777,984 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,946,816 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,738,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,193 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          810,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         191,089 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,163,098 円　　　　（　        23,257 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 周南市賃０４
　　　　-20001		 1,667  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,202 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,459 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 周南市賃０２
　　　　-5101		 2,208  
(   2,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,558 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
周南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 432,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 291,744 円  　　　        9,724,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      242,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      692,000 円  　　　　     86,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,831,944 円　（　　　　　　         4,650 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,314,500 円  
（　　　　　        16,027 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,163,098 円      
②総費用 1,831,944 円      
③純収益　①－② 7,331,154 円      
④建物等に帰属する純収益 6,314,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,016,654 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 988,391 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,509 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,007,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 周南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　周南市桜馬場通一丁目１３番
 2501000273937-0000
2 　周南市桜馬場通一丁目１４番
 2501000273938-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
周南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
周南 5-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　後　英雄   TEL.
鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 周南市桜馬場通１丁目１３番外
 ②地積
　(㎡)		 394  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ3		 事務所、店舗等が見
られる県道沿いの商
業地域		 北東36m県道、南東側道 水道、ガス、下水 徳山

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 徳山駅北東方

650m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、店舗等が見られる県道沿いの商業地域で、今後とも当該繁華性を維持すると予測する。需要は活性化し
ており、地価水準はやや上昇で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、周南市の主に幹線道路沿いの商業地域。需要の中心は地場の中小法人で、営業所等の事業者が多
い。車輌交通量は多く、店舗集積・背後人口も安定している。大型商業施設の出店から、新規出店等の需要が認められ
る地域については、地価水準はやや上昇で推移している。近隣地域を中心とした類似の市場での中心価格帯は、取引規
模が一様でないため総額の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 県道沿い商業地域で、店舗は自用が中心であり、賃貸物件は少ない。商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度は総じて低
く、賃料収益に視点を置いた賃貸目的の取引は少ない。自用目的での取引が中心であるので、市場の実態をより反映し
た比準価格を中心に、収益価格を参酌して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　周南 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,600 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.8]		 [103.0]
100		 79,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は持ち直している。地価は、集積度
の高い路線商業地域はやや上昇傾向にあり、
近隣型・郊外店舗地の需要は弱い。


店舗集積・背後人口も安定している。需要は
活性化しており、地価はやや上昇で推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 周南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 周南市０５

-5034		 周南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西36m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b 周南市０６

-7001		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西36m県道、
南東4m、角地
商業

(100,400)
c 周南市０５

-21015		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西15m市道、
北西12m、
角地
商業

(100,600)
d 周南市０６

-19002		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,907  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
71,687 		 100
[  95.1]
75,381 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
77,600 
b (　           ) 
54,023  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  82.0]		 100
[  87.6]
76,712 		 100
[  99.0]
77,487 
79,800 
c (　           ) 
55,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 103.0]
90,277 		 100
[ 116.4]
77,558 
79,900 
d (　           ) 
80,682  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
88,431 		 100
[ 110.2]
80,246 
82,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,000 円／㎡]  



周南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,998,463 
1,814,702 
7,183,761 
6,256,100 
927,661 		 （　0.9722）
901,872 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     17,343,692 円　　　　（　     44,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
周南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   394 ㎡     16.0 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～３階は事務所を想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 建物の構造、規格による制約
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
160.00 
80.0 
128.00 
2,350 
300,800 		 4.0  1,203,200 
1.0  300,800 

  ～ 2		 事務所
160.00 
85.0 
136.00 
1,840 
250,240 		 3.0  750,720 
1.0  250,240 

  ～ 3		 事務所
160.00 
85.0 
136.00 
1,800 
244,800 		 3.0  734,400 
1.0  244,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
83.3 
400.00 

795,840 		 2,688,320 
795,840 
⑨年額支払賃料        795,840 円　×　12ヶ月　＝　       9,550,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 慣行が認められないため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,550,080 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       764,006 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,786,074 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,688,320 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,733 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          795,840 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         187,656 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,998,463 円　　　　（　        22,839 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 周南市賃２９
　　　　-14003		 2,339  
(   2,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,436 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,408 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 周南市賃２９
　　　　-20101		 2,159  
(   2,148) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,273 
c 周南市賃２９
　　　　-15153		 2,417  
(   2,411) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,370 
周南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 428,500 円  　　　　     85,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 286,502 円  　　　        9,550,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      242,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      685,600 円  　　　　     85,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,814,702 円　（　　　　　　         4,606 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,256,100 円  
（　　　　　        15,878 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,998,463 円      
②総費用 1,814,702 円      
③純収益　①－② 7,183,761 円      
④建物等に帰属する純収益 6,256,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 927,661 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 901,872 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,289 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,343,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 周南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　周南市桜馬場通一丁目１３番
 2501000273937-0000
2 　周南市桜馬場通一丁目１４番
 2501000273938-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考