別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
周南 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
周南 3-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL. 
鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 7,490 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 周南市大字下上字岩屋２１９２番
 ②地積(㎡) 538  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域


(60,160)

1:1.5		 田 周辺には一般住宅団地が見られる宅地見込地域 北西1m未舗装農道 水道 新南陽

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西   20 ｍ、南   20 ｍ、北   70 ｍ ②標準的使用 農地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   30.0 ｍ、規模　　        600 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 道

路		 １ｍ農道 交通

施設		 新南陽浜駅　北東方

3.0km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺では住宅団地が開発されており、住宅地の取引が増加し、宅地見込地としての需要も堅調である。将来的に
も、この傾向を強めて行くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後における住宅団地としての利用 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 土地の形状等　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,490 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,470 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、周南市及び隣接する下松市の宅地見込地地域一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏を主に、
不動産業者、開発業者等が中心となっている。最近の土地取引動向は、景気は回復基調にあることより、特に下上地区
での住宅団地開発は、比較的堅調で推移している。需要の中心となる価格帯は、地勢及び形状や造成の難易等により、
価格開差があり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格と控除法による試算価格が求められた。比準価格は規範性の高い近傍類似の事例に基づいて求めたものであり
実証的且つ説得性に富むものである。一方、控除法による試算価格についてみれば、手順の各段階について概ね妥当な
るものといえるも、当該方式の性質上、想定要因の計上を余儀なくされたことは否めない。本件では比準価格を標準に
、控除法による価格は参考に留め、求めるべき鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　周南 3-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      7,970 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 [100.0]
100
      7,480 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,490 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 中心部では、都市機能整備及び商業施設の進出など
発展的に推移しており、土地需要の持ち直しから、
宅地見込地の取引は増加傾向にある。

周辺地域の開発整備により、住宅地の地価は上昇傾
向にあり、宅地見込地の地価は安定的に推移してい
る。

特になし。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　    0.0

環境　　　　　　　　　   +6.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 周南 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 周南市０５

-18061		 周南市 田   台形 北西6m私道、
南西2.5m、
角地

１住居

(70,200)
b 周南市０５

-20017		 周南市 田   ほぼ台形 南西2.3m道路
、中間画地

１住居

(60,160)
c 周南市０６

-18003		 周南市 田   ほぼ整形 北西5m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
d 周南市０６

-18029		 周南市 田   不整形 南4m市道、
西3m、二方路

１中専

(70,160)
e 周南市０５

-5081		 周南市 田   ほぼ正方形 南6m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
7,565 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
7,482 		 100
[ 102.0]
7,335 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
7,340 
b (　　            )
11,034 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
11,034 		 100
[ 145.2]
7,599 
7,600 
c (　　            )
9,641 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,641 		 100
[ 128.5]
7,503 
7,500 
d (　　            )
9,075 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  98.0]
9,260 		 100
[ 122.8]
7,541 
7,540 
e (　　            )
6,641 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
6,581 		 100
[  87.9]
7,487 
7,490 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.08		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +41.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +26.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +24.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.06		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       7,490 円／㎡]
周南 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
36,800  （　   75.0 ％）
27,600 		 13,500    1,620  1,420  11,060 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8621　　　　      9,535		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　      7,471		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,470 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 周南市０５

-18040

     36,356 		 100
[100.0]		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.9]		 100
[110.0]

     35,867 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     35,900 
b 周南市０６

-18016

     40,410 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.9]		 100
[114.5]

     37,412 

     37,400 
c 周南市０６

-5033

     39,313 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[111.0]

     34,729 

     34,700 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.11		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   -6.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +18.0
画地　　　   -5.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +11.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 36,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
周南

-13
37,100 		 [101.1]
100		 100
[101.0]		 100
[101.0]
36,769 		 [100.0]
100
36,800 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　  +1.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 36,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   6,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     20 ｍ、南     20 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     20　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    225 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　周囲を鉄筋コンクリ－ト擁壁で囲
　繞。
　
　
＊道路工事の概要
　アスファルト舗装区画街路６ｍ
　
　
　
＊排水工事の概要
　汚水は公共下水道へ接続、放流。
　雨水は、Ｕ字側溝から水路へ放流
　、横断暗渠で覆う。
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園（ブランコ，砂場，砂場等）
　植樹　　　　　　　　　　　　　
　花壇　　　　　　　　　　　　　
　フェンス
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 250.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 250.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 周南 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　周南市大字下上字岩屋２１９２番
 2501000155039-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
周南 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
周南 3-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL. 
鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 7,490 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 周南市大字下上字岩屋２１９２番
 ②地積(㎡) 538  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域


(60,160)

1:1.5		 田 周辺には一般住宅団地が見られる宅地見込地域 北西1m未舗装農道 水道 新南陽

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西   20 ｍ、南   20 ｍ、北   70 ｍ ②標準的使用 農地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   30.0 ｍ、規模　　        600 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 道

路		 １ｍ農道 交通

施設		 新南陽駅北東方

3.0km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の
　将来予測		 一般住宅に隣接する農地により構成される宅地見込地地域で、周辺では宅地開発も見られる。市街化も緩やかに
進行しつつあると思料する。
(3)最有効使用の判定 転換後、造成後低層住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 土地の形状等　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,490 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,420 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は周南市及び隣接市も含む宅地見込地地域一円である。主たる需要者は当該圏内で事業経営を企図する不動
産業者及び開発業者が想定される。近時において景気の先行き不透明感もあるが、宅地開発は概ね堅調に推移している
ものと推察される。需要の中心となる価格帯は、自然的環境の良否、造成の難易、画地条件等により様々であるため、
把握しづらい状況にある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格及び控除法による試算価格が得られた。比準価格は現実の市場で得られた複数の取引事例を価格判定の基礎と
しており、市場性を反映した現実的且つ実証的な価格である。一方、控除法による価格は理論的であると言えども、手
法の性質上、想定要因を多分に含むものであることは否めない。本件では比準価格を標準に、控除法による価格を参考
にして鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　周南 3-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      7,970 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 [100.0]
100
      7,480 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,490 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 県内における個人消費等、景気は持ち直し傾向とみ
られる。県平均と同様、当市の人口は減少しており
、高齢化率は上昇している。

一般住宅に隣接する農地により構成される宅地見込
地地域で、周辺では宅地開発も見られる状況にある
。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　    0.0

環境　　　　　　　　　   +6.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 周南 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 周南市０５

-5033		 周南市 田   ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地

１住居

(60,160)
b 周南市０５

-20017		 周南市 田   ほぼ台形 南西2.3m道路
、中間画地

１住居

(60,160)
c 周南市０６

-18003		 周南市 田   ほぼ整形 北西5m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
d 周南市０４

-19008		 周南市 田   ほぼ台形 南西8m市道、
二方路

２住居

(70,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
8,830 		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]
8,706 		 100
[ 116.2]
7,492 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
7,490 
b (　　            )
11,034 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
11,034 		 100
[ 144.2]
7,652 
7,650 
c (　　            )
9,641 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,641 		 100
[ 127.5]
7,562 
7,560 
d (　　            )
8,873 		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]
8,767 		 100
[ 120.9]
7,251 
7,250 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.06		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.5 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       7,490 円／㎡]
周南 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
36,000  （　   75.0 ％）
27,000 		 13,000    1,560  1,450  10,990 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8621　　　　      9,474		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　      7,423		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,420 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 周南市０６

-18004

     34,925 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]

     35,649 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     35,600 
b 周南市０５

-18071

     30,199 		 100
[100.0]		 [ 99.1]
100		 100
[  /  ]		 100
[105.1]		 100
[ 83.6]

     34,061 

     34,100 
c 周南市０６

-5016

     33,446 		 100
[100.0]		 [101.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 65.7]		 100
[134.6]

     38,351 

     38,400 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -3.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.07		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +4.0 環境　　　  -18.0
画地　　　   +5.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.11		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.0 環境　　　  +36.0
画地　　　  -34.3 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 36,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
周南

-13
37,100 		 [101.1]
100		 100
[101.0]		 100
[101.0]
36,769 		 [100.0]
100
36,800 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　  +1.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 36,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   6,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     20 ｍ、南     20 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     20　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    225 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　周囲をコンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装道路
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水をＵ字側溝（暗渠）より水路
　へ放流、汚水を公共下水道へ接続
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園、植樹、花壇、フェンス等
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 250.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 250.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 周南 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　周南市大字下上字岩屋２１９２番
 2501000155039-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考