令和6年1月14日　提出 周南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -19 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字富田字楠本３０１８番７ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅を中 心とした住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 新南陽 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新南陽駅北西方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺では道路整備事業等も実施されている。元より旺盛な需要に加え、前 述の事業への期待感もあって、今後の地域の一層の活性化が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周南市西部の市街地を中心としな市内住宅地域全域に及ぶものと捉えた。需要者は周南市内または隣接市 に勤務しながら自己の居住用不動産を求める個人等と思料する。周辺では道路整備事業等が実施されると共に、ミニ開 発等も断続的に行われており、住宅地需要は堅調な状態が維持されている。取引の中心となる価格帯については、住宅 地の規模が２００㎡前後で、総額は概ね９００万円～１，２００万円程度で推移している模様である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とした住宅地域であり、標準地の画地規模等から賃貸事業計画の経済合理性が認められない と判断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、周辺地域内において規範性があると認める取引事例を中心に試 算した価格であり、市場の実態を反映しており、説得力及び信頼性は高い。従って、本件では比準価格を標準に、代表 標準地との検討を踏まえ、市場の動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,200 円／㎡ [102.3] 100 100 [103.0] 100 [143.2] [101.0] 100 48,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や為替変動等の影響を受けて物価上 昇が続く中、国内不動産市場においても一部 に買い控え等も見られるが、概ね安定的に推 移している。 周辺では残存農地や遊休地のミニ開発、賃貸 共同住宅建設等の動きが窺える。東方では市 道の拡幅事業が進捗している。 道路整備やミニ開発等で活気づいており、一 定の競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％