令和6年1月14日　提出 周南 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -18 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市政所３丁目２番９ ｢政所３－２－８｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い利便 性のよい住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 新南陽 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 新南陽駅北東方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に変動要因は認められず、当面は現状維持で推移するものと予測される。居住環境が良好な利便性の良い地域 で、地価は上昇傾向にある。今後の経済情勢にもよるが、当面この傾向は続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧新南陽市の中心市街地内及びその周辺の住宅地域を中心に、旧徳山市西部の住宅地域を含む圏域となっ ている。需要者は周南市内に通勤する世帯が中心と考えられる。旧新南陽市中心部や大型商業施設へ徒歩圏内にある利 便性のよい区画整然とした住宅地域で、需要は旺盛で、地価は堅調に推移している。土地は標準的な画地規模の更地で １３００万～１４００万円程度が需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産はアパート用地としては画地規模が小さく、駐車場確保が必要である当該地域の実情を考慮すれば、経済合 理性の認められる収益物件の想定が困難であることから収益還元法を非適用とした。居住の快適性を重視する住宅地域 に存し、市場参加者は周辺の取引価格を参考に自己の取引価格を決定する傾向にあり、複数の取引事例に裏付けられた 比準価格の信頼性は高い。よって、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　周南 -16                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は山口県全体を上回る減少傾向が続く。 高齢化率は県全体の水準よりやや低いが、上 昇傾向にある。土地取引件数は、概ね安定的 に推移している。 地域要因の変動はとくに認められないが、街 路条件、交通接近条件、居住環境等が良好な 住宅地域で、需要は底堅く、地価は安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％ +1.1 ％