令和6年1月10日　提出 周南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -12 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字久米字町田３１４２番２ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 空地 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 櫛ケ浜 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 櫛ケ浜駅東方 500m 法令 規制 １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 周南市久米地区に位置する既成住宅地域である。円安や物価高等の懸念材料はあるが、利便性の向上から土地需 要は安定的である。地価は、値頃感も生起しており、上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周南市郊外、久米及び櫛ケ浜地区の住宅地一帯の圏域であり、需要者の中心は、同一需給圏を主に、市 内全域及び隣接市内在住者である。人口減少及び老齢化が進捗する状況であるが、戸建住宅地の需要は堅調であり、特 に利便性の良い住宅地では取引価格が安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地は１，１００万円前後、新築の 戸建物件は３，０００万円程度の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を主とする住宅地域で、アパートも介在するが、自用目的での取引が大半を占める。比準価格は 市場性を反映し、規範性が高い。一方、収益価格は、試算途中で純収益がマイナスとなり、収益価格が試算できなかっ た。従って、本件では比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との均衡に留意し、加えて、対象標準 地の価格推移の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [ 92.0] [101.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部では開発整備動向も進捗し、利便性の 良い住宅地では需要は堅調であるも、人口減 少の著しい農村部での需要は弱く、地価は二 極化にある。 周辺地域への商業施設の出店計画による利便 性向上見込みもあり、土地需要は持ち直し、 地価は上昇傾向である。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％