令和6年1月14日　提出 周南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -9 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字須々万本郷字桜久保３２８番２０ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 徳山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 徳山駅北東方 12.0km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域で、特段の地域変動要因等は認められず、今後も現状を維持するものと予測する。地価は下落傾 向で推移すると思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須々万地区並びに周南市北部郊外の住宅地域一円。需要者は地域に地縁を有する圏域内の居住者が中心で あるが、周南市内の企業等に通勤可能な一次取得者等も見込まれる。郊外の既成住宅地域で、生活利便性等が若干劣る こと等から、需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。土地取引の中心となる価格帯については、標準的画地規模 で３５０万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住環境が重視される戸建住宅が主体の住宅団地で、画地規模等を考慮しても経済合理性を有する賃貸住宅 の想定は困難であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は須々万地区に存する事例を中心に求められ、市場 の実態を反映し信頼性等に優れる。以上より、比準価格を採用し、前年公示価格との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持直しの動きが見られる。周南市 の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向で推 移している。需要の強弱により地価の二極化 が進行。 郊外の住宅地域で、地域要因の変動は特に認 められない。外部からの転入は殆ど見受けら れず、需要は弱く、地価は下落傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％