令和6年1月14日　提出 周南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -8 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 81,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市児玉町３丁目１７番 ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5.8m市道 水道、ガス、下水 徳山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 徳山駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境が良好で、供給が少なく、相対的に希少性が認められる地域で、地価は上昇傾向にある。今後の経済情 勢にもよるが、当面はこの傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧徳山市の中心市街地周辺に存する利便性、居住環境の良好な住宅地域の圏域。需要者は周南市内へ通 勤する世帯が中心となっている。区画整然とした住宅地域で、各施設への接近性、居住環境等が良好であり、需要は旺 盛であるが供給が少ないことから、地価は上昇傾向で推移している。土地は２２００万円程度が需要の中心と考えられ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内及びその周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、遊休地の有効利用若しくは節税等を目的としたもの が多く、駐車場確保が必要な当該地域の実情を考慮すると、標準的な画地条件では経済合理性の認められる収益物件の 想定は困難であり、収益還元法を適用できなかった。比準価格は市場の実態を反映した実証的且つ客観的な価格でその 信頼性は高い。よって、代表標準地との均衡に留意の上、上記のとおり比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [ 74.7] [103.0] 100 81,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は山口県全体を上回る減少傾向が続く。 高齢化率は県全体の水準よりやや低いが、上 昇傾向にある。土地取引件数は、概ね安定的 に推移している。 徳山駅へ徒歩圏内にあって、居住環境の良好 な住宅地域で、需要が旺盛で供給が少ないこ とから、地価は上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％