令和6年1月14日　提出 周南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市住崎町１２７番１外 ｢住崎町７－５｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,360) 1:1.5 住宅 Ｗ2 徳山駅近くの店舗等 も混在する住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 徳山 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 徳山駅南方 300m 法令 規制 商業 (90,360) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ徳山駅に近接する、幹線県道背後の住宅地域であり、交通接近性・生活利便性に優れた住宅地域として需要 は底堅く、地価は今後暫く堅調に推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧徳山市中心市街地近郊の住宅地域全般が圏域と見られ、主たる需要者は旧徳山市内在住者と推察され る。近時、本件近隣地域では特筆すべき地域変動は見られないものの、ＪＲ徳山駅に近接する好立地条件を背景に、限 定的な宅地供給に起因する稀少性の面から、地価は堅調な動きを示している。尚、土地については標準的画地規模で、 概ね５００万円～６００万円程度が中心価格帯であると推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、ＪＲ徳山駅南方近接部に位置する住宅地域であり、周囲には一部賃貸物件も見られるが、本件標準地の規 模の観点から、駐車場確保を前提とした経済合理性に合致する賃貸物件の想定は困難と判断した。よって本件では、収 益還元法を断念し、近隣地域の需給動向等を勘案の上、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域に存する他の標準 地・基準地等との均衡に十分留意して、市場性を反映する比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [140.1] [101.0] 100 42,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市人口は減少傾向。高齢化率は県平均並み で上昇傾向にある。不動産市場では地域によ る二極化の動きが続いている。 ＪＲ徳山駅に近接し、特に交通接近条件が良 好であることから住宅地需要は底堅いと言え 、地価は堅調な動きを示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％