令和6年1月14日　提出 周南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市遠石２丁目６５０番４０ ｢遠石２－１２－２８｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い高台に開発された 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 徳山 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 徳山駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧徳山市中心市街地近郊の『遠石』地区に形成された住宅団地で、最近特に大きな地域変動は認められないが、 教育施設、商業施設等へ近接するなど生活利便性は優れ、当面地価は堅調に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧徳山市『遠石・五月町・桜木』地区の住宅地域を中心として、旧徳山市市街地外縁部の住宅地域全般 が圏域と言える。主な需要者は当該圏域内の在住者であると推察される。本件近隣地域では、近時特筆すべき地域的変 動は見られないが、生活利便性に優れている地域性から、土地需要は引き続き底堅い状況が続いている。尚、不動産市 場における土地取引の中心価格帯は、標準的画地規模で概ね１２００万円～１３００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い高台に開発された住宅地域で、自用目的の戸建住宅を主体とする地域的特性を有して おり、収益目的での経済合理性に合致する賃貸物件の想定は困難である。従って本件では、収益還元法は適用し得ず、 近隣地域の需給動向等を勘案しつつ、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域に存するその他の公示地・基準地等 との均衡にも十分留意の上、市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [118.0] [102.0] 100 50,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市人口は減少傾向。高齢化率は県平均並み で上昇傾向にある。不動産市場では地域によ る二極化の動きが続いている。 『遠石』地区に形成される利便性の良い住宅 地域であることから需要は底堅く、地価は堅 調な動きを辿っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％