令和6年1月10日　提出 美祢 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美祢 -2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美祢市伊佐町伊佐字一ノ万倉地３９９２番３ ②地積 　(㎡) 560   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅の中 に農地も介在する住 宅地域 西3.5m市道 水道、下水 美祢 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南   270 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 美祢駅東方 2.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域は未だ農地も残る住宅地域で住宅地需要の回復につながる要因は見いだしがたく、地価は下落基調で推 移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道４３５号背後の伊佐地区を主とする住宅地域一円である。需要者の中心は、地縁的選好性の比較的高 い市内居住の勤労者層である。代替・競争関係にある伊佐地区には既存の住宅地域が多いが、少子高齢化・人口減少傾 向にあり総じて需要は弱い。標準的画地規模で５００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円以下が需要の中心である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落的様相を呈する住宅地域である。アパートなどの賃貸物件の想定は困難であり、収益価格は試算し ない。したがって、本件では比準価格を標準として、前年価格との比較検討の上、周辺地域の地価公示標準地及び地価 調査基準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化を背景に個人消費も弱く 、住宅地需要は総じて低調である。 国道背後の平坦地域に形成された未だ農地も 残る既成住宅地域であり、市域として人口減 少が続く以外に特に変動要因はなく需要は弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％