令和6年1月10日　提出 長門 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長門 -1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　亀石　均   TEL.

鑑定評価額 5,920,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長門市東深川字堤山１００７８番５３ ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西4m市道 水道、下水 長門市 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 長門市駅南方 1.6km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 東深川地区のやや高台の住宅地域であり生活利便性が良好な住宅地との競合があり、環境条件等においてやや劣 るが値頃感もあり標準地周辺の土地需要は比較的底堅い。地価は横這いに近く推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長門市中心市街地及び外縁の住宅地域一円である。需要者の中心は市内居住者である。また、生活利便 性が良好な住宅地と競合しており、傾斜地勢内の古い住宅団地であるため環境条件等でやや劣っているが値頃感から土 地需要は底堅く、地価は下落率を緩和し横這いに近く推移している。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土 地で６００万円以下、新築の戸建物件では３，０００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。戸建住宅が主体の地域であり行政的条件等を考 慮して、経済合理的な共同住宅の経営が困難と判断される。したがって、収益還元法は適用し得ず、比準価格を標準と し、近隣地域の需給動向等を勘案の上、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、周辺の標準地等との検討を踏 まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長門 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [105.0] [102.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 街路及び環境条件が良好な新興住宅地域等の 需要の高い地域と需要の弱い既成住宅地域と 二極化が見られるが、中心市街地周辺の需要 は底堅い。 傾斜地勢内の古い住宅団地であり生活利便性 が良好な住宅地との競合は見られるが、土地 需要は底堅く地価は横這いに近く推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％