令和6年1月14日　提出 光 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 9-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市浅江５丁目２４番６ ②地積 　(㎡) 978   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 倉庫 Ｓ2 中小規模工場、倉庫 等が多い国道背後の 工業地域 西6m市道 水道、下水 光 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 光駅南東方 750m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧光市中心市街地近接の『浅江地区』内に所在する国道背後の中小工場が見られる地域で、その地理的位置を背 景として、地価は復調の兆しが見られる。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、光市内の中小工業地域を中心に、概ね県央部に形成される中小工業地域が圏域と言える。需要者は中・ 小規模地元企業（法人）等が中心と推察される。国内外の社会経済情勢は先行き不透明で今後の動向には注視すべきだ が、現段階では企業撤退等の動きは見られない中、地価には復調の兆しも窺える。尚、工業地域内での取引は僅少であ り、取引時における取引事情或いは取引規模等も様々であることから、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模工場、倉庫等が多い国道背後の工業地域で、工場等の自己使用目的が主流であると言え、近隣地 域を含む周辺地域では工場としての賃貸市場が成立していない為、適正な賃料水準を把握し得ず、収益還元法の適用は 困難であると判断した。そこで本件では、近隣地域及び周辺地域の需給動向を踏まえ、周辺地域における公示価格等と の均衡にも十分留意し、市場性に着目した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山口県内の輸出は増加傾向だが、為替・物価 動向を含めた国内外の社会経済情勢は先行き 不透明であり、今後の動向に注視すべきであ る。 光市中心市街地に近接する『浅江』地区内の 中小工業地域で、その立地性を背景として、 地価は復調の兆しが窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％