令和6年1月11日　提出 光 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 9-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.

鑑定評価額 1,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市浅江４丁目４０３０番２ ｢浅江４－２－１｣ ②地積 　(㎡) 53,662   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:2 工場 大規模工場を中心と した工業地域 西21m市道、背面道 水道、ガス、下水 光 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   160 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 260.0 ｍ、規模　　    53,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２１ｍ市道 交通 施設 光駅南東方 1.6km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場を中心とした工業地域であるが、設備投資も認められ、概ね現状を維持しつつ、安定基調にて推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は光市を中心に、山口県内工業地域を包含する広範な圏域である。主たる需要者は、各種事業の経営を企図 し、大規模工場用地を取得しようとする企業と推察される。国内外の経済情勢に留意する必要があるが、近隣地域では 設備投資も見られ需給は概ね均衡しているものと思料する。当該地域において取引は少なく、画地条件、規模等も様々 であるため、需要の中心となる価格帯は把握しづらい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において工業地の取引事例を収集し得た。一方、近隣地域及びその周辺の工業地域については 自社工場等によって占められ、賃貸市場が成熟していないため、適正な賃料水準は把握することが困難であった。した がって、収益還元法は適用し得ず、市場性を反映する比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡、近隣 地域の需給動向等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 90.3] [100.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内における設備投資等、景気は持ち直し傾 向とみられる。当市の人口は減少しているが 、県平均より若干緩やかである。 大規模工場を中心とした工業地域であるが、 近時に設備投資も認められ、土地需要は概ね 現状を維持しつつ推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％