令和6年1月14日　提出 光 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 -12 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.

鑑定評価額 4,870,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市大字岩田字林当９９０番９ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ県道背後の住 宅地域 南東4m市道 水道、下水 岩田 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 岩田駅南東方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因等は認められず、当面は現状を維持するものと予測する。地価の下落傾向は継続すると予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね光市郊外の住宅地域並びに隣接市町郊外の住宅地域の一部を含む圏域。主たる需要者は同一需給圏内 の居住者又は地域に地縁を有する一次取得者等と思料される。近隣地域は光市の郊外に位置することから生活利便性等 が若干劣り、さらに周辺人口の減少等も反映し、需要は弱含みで地価は下落傾向で推移している。土地は標準的画地規 模で５００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住環境を重視する戸建住宅が主体の住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、賃貸住宅経営の経済合理性は認めら れないと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は岩田駅を最寄り駅とする事例を中心に試算され、 市場の実態を反映し実証性及び信頼性等に優れる。したがって、比準価格を標準とし、市内住宅地の価格動向等に留意 のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 光市の人口は減少傾向で推移し、高齢化率も 県平均に比べ若干高い状況である。需要の強 弱による地価の二極化が進行。 郊外の住宅地域で需要は弱含みであり、地価 の下落傾向は継続している。駅周辺のインフ ラ整備の影響も未だ顕在化していない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％