令和6年1月14日　提出 光 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 -8 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市島田４丁目２８２９番４ ｢島田４－２－３｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 西4m市道 水道、下水 光 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 光駅東方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 光市中心市街地に比較的近接する既成住宅地域で、近時、特段の地域要因変動は認められないものの、相対的に 利便性の高い住宅地で需要は底堅く、地価は安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧光市中心市街地周辺部に形成される住宅地域が圏域と言え、主な需要者は光市内在住者と推察される。 本件近隣地域に関しては近時において特筆すべき地域変動は認められないものの、その地理的位置から生活利便性が相 対的に良好な地域と言え、地域的選好性は高く、需要は底堅く推移しており、当面地価は安定的に推移していくと予測 される。尚、土地については、中心となる価格帯は標準的規模で７００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、周辺エリアには賃貸物件も一部見受けられるが、本標 準地の規模の観点から駐車場確保を前提とした経済合理性に適う賃貸物件の想定は困難である。従って収益還元法を適 用できない為、近隣地域の需給動向等を勘案しつつ、代表標準地を規準とした価格及び周辺地域に存する他の標準地・ 山口県基準地等との均衡に十分留意の上、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　光 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 97.9] [102.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市人口は減少傾向。高齢化率は県平均より 若干高く上昇傾向。不動産市場における二極 化傾向は現在も認められる。 光市中心市街地に比較的近接する既成住宅地 域であり、相対的に利便性は高く住宅地需要 が底堅いことから、地価は安定的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％