令和6年1月15日　提出 岩国 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 9-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎   TEL.

鑑定評価額 490,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市長野字長野尻１８１５番２外 ②地積 　(㎡) 34,029   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 工場 大規模工場が散在す る臨海工業地域 南西11.5m市道 通津 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北 1,300 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 126.0 ｍ、奥行　約　　 270.0 ｍ、規模　　    34,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ　市道 交通 施設 通津駅　南方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 通津沖工業団地に所在する工業地域。新工場進出も見られたが大規模工場の操業停止が発表され工業用水事業の 将来について危惧される状況となっている。地価は当面現状と同程度の下落推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内瀬戸内海沿岸地域を中心に、近隣地域と類似の特性を備えた工業地域を包摂する広範な圏域。主た る需要者は、標準地と同規模の工場用地を必要とする比較的大規模な事業法人等。原材料価格の上昇、中東地域をめぐ る情勢、金融資本市場の変動、中国経済の先行き懸念等、リスク要因の多さから、圏域内の事業用地需要についても楽 観視できない状況である。取引の中心の価格帯、規模等は各取引により内容が区々のため特定困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引当事者は取引の可否、取引価格等の判断に際し、実際の取引価格の水準を重視すると想定される。比準価格は現実 かつ複数の取引事例を用いて算出されており説得力は高い。従って、比準価格を標準とし、市内及び県内の他の工場地 の地価公示標準地等の価格動向にも留意をし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、通津沖工業団地内では賃貸 工場は一般的でなく工場地に係る賃貸市場の実態は把握困難であるため収益価格は試算していない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が続く。設備投資は緩や かに増加している。生産は横這い圏内の動き となっている。企業倒産はやや増加している 。 新工場進出もみられたが、工場地域内の中核 大工場の操業停止が発表された。これに伴い 工業用水事業が危機的な状況に陥ることが危 惧されている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％