鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
岩国 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩国 5-8

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　中村　達郎

TEL.

鑑定評価額

17,400,000 円

１㎡当たりの価格

76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩国市岩国１丁目３５５番｢岩国１－１５－１７｣				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場附置義務 (100,400)
	1:3	店舗兼住宅ＲＣ2	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南東12m市道	水道、下水	西岩国 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 25 ｍ、南 150 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

西岩国駅　西方

1.6km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場附置義務

⑤地域要因の将
　来予測

景勝地錦帯橋に近接した幹線道路沿いの商業地域。商況及び商業地需要は持ち直しの方向である。当面の地価は
横這いから緩やかな上昇を基調とした推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩国市及び隣接自治体内に存し商況が類似する商業地域を包摂する圏域。主たる需要者は岩国市及び隣接
自治体等を営業圏とし、自己の事業に供する目的で商業地を取得する中小規模の事業法人等。コロナ禍を経て各種事業
の継続性は概ね維持されており、商況は持ち直しつつある。商業地需要も復調傾向である。取引の中心となっている規
模、価格帯は事例僅少の上各取引毎に内容が区々であるため特定困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引当事者は取引の可否等の判断に際し実際の取引価格の水準を重視すると想定される。比準価格は複数の現実の取引
事例から試算されたもので説得力は高い。対して圏域内の店舗等は自己所有の形態も多く、質量共に限られた賃貸事例
から推定された想定賃料から試算された収益価格の説得力は相対的に劣る。従って、比準価格を重視の上収益価格を規
範性を斟酌しつつ比較考量し、前年公示価格等からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岩国 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 93,500 円／㎡

[100.1]
100

100
[100.0]

100
[122.5]

[100.0]
100

76,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復が続く。個人消費は着実
に持ち直している。消費者物価は前年比２％
～３％の水準での推移が続く。企業倒産はや
や増加している。

観光客数は徐々に復調しているがコロナ禍前
の水準を回復するには至っていない。錦帯橋
ビジターセンター等整備計画は事実上中断し
ている。

下水道の供用が開始された。他に特段の変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩国 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市０４ -3005	岩国市		更地	（　）	ほぼ台形	南13m市道、北西2.8m、二方路		１住居 (60,200)
b	岩国市０４ -6086	岩国市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東14m市道、中間画地		１住居風致地区岩国重点地区 (40,200)
c	岩国市０６ -3026	岩国市		建付地	（　）	長方形	北東11m国道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (90,400)
d	岩国市０６ -3024	岩国市		建付地	（　）	ほぼ台形	南9m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,998	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	79,342	100 [ 103.6]	76,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,600
b	(　 ) 78,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,500	100 [ 102.5]	76,585		76,600
c	(　 ) 75,983	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	81,582	100 [ 105.1]	77,623		77,600
d	(　 ) 89,853	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	87,693	100 [ 114.6]	76,521		76,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,800 円／㎡]

岩国 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の画地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,159,246	609,862	2,549,384	1,803,100	746,284	（　0.9722） 725,537	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	13,952,635 円　　　　（　 61,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場附置義務	100 ％	400 ％	400 ％	228 ㎡	8.9 m x 25.7 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗の１棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

建物の構造、賃貸形式等による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,903	285,450	3.0	856,350
							0.0	0
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		285,450		856,350
								0

⑨年額支払賃料	285,450 円　×　12ヶ月　＝　 3,425,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的と言えるまで一般化していないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金（敷金）等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,425,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 274,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,151,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	856,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,159,246 円　　　　（　 13,856 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃０４　　　　-22002	1,541 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,908 円/㎡　月額支払賃料（　 1,903 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃３１　　　　-7013	1,763 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,913
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩国 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,500 円	24,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	102,762 円	3,425,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,600 円	24,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 609,862 円　（　　　　　　 2,675 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,803,100 円（　　　　　 7,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,159,246 円
②総費用	609,862 円
③純収益　①－②	2,549,384 円
④建物等に帰属する純収益	1,803,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	746,284 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	725,537 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,182 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,952,635 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岩国 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岩国市岩国一丁目３５５番	2503000192134-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
岩国 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩国 5-8

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　麻生　篤

TEL.

鑑定評価額

17,400,000 円

１㎡当たりの価格

76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩国市岩国１丁目３５５番｢岩国１－１５－１７｣				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車付置義務 (100,400)
	1:3	店舗兼住宅ＲＣ2	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南東12m市道	水道、下水	西岩国 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 25 ｍ、南 150 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.7 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

西岩国駅西方

1.6km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既存商店街であり、現況の利用形態が継続するものと予測する。観光地としての
需要も回復傾向で推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね市内の既存商業地域または住商混在地域一円である。主たる需要者は小売店等の営業を企図する個人
事業者で、地縁的選好性が強い傾向にある。近隣地域は錦帯橋近くの既存商店街であり、大型商業施設との競合等も想
定されるが、観光需要も回復傾向で推移している。当該地域において取引される画地条件、規模等は様々であるため、
需要の中心となる価格帯は把握しづらい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、近隣地域は小売店舗、事務所等が建ち並
ぶ既存商店街であるが、自用目的での取引が主であり、事業用賃貸市場の低迷も反映し収益価格は低位に試算された。
したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも十分留意し
鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岩国 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 93,500 円／㎡

[100.1]
100

100
[100.0]

100
[122.6]

[100.0]
100

76,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内における個人消費等、景気は持ち直し傾
向とみられる。県平均と同様、当市の人口は
減少しており、高齢化率は上昇している。

小規模店舗等が建ち並ぶ観光地の既存商店街
であり、大型商業施設との競合等も想定され
るが、需要は回復傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩国 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市０４ -6086	岩国市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東14m市道、中間画地		１住居風致地区岩国重点地区 (40,200)
b	岩国市０６ -3019	岩国市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,300)
c	岩国市０５ -6041	岩国市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業景観計画区域駐車付置義務 (100,480)
d	岩国市０５ -6089	岩国市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、南西6m、角地		商業駐車付置義務景観計画区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,500	100 [ 102.5]	76,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,600
b	(　 ) 70,096	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	78,040	100 [ 102.4]	76,211		76,200
c	(　 ) 79,832	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	88,702	100 [ 114.2]	77,673		77,700
d	(　 ) 79,246	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	78,015	100 [ 101.6]	76,786		76,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,800 円／㎡]

岩国 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,668,396	540,880	2,127,516	1,547,600	579,916	（　0.9722） 563,794	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,842,192 円　　　　（　 47,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	130.00	Ｓ1	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	228 ㎡	8.9 m x 25.7 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て店舗の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	130.00	100.0	130.00	1,850	240,500	6.0	1,443,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		240,500		1,443,000
								0

⑨年額支払賃料	240,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,886,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,886,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 230,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,655,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,443,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,276 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,668,396 円　　　　（　 11,703 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃０４　　　　-20001	2,383 ( 2,379)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,906	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,859 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃３１　　　　-7013	1,763 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,763
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩国 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	21,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	86,580 円	2,886,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,600 円	21,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 540,880 円　（　　　　　　 2,372 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,547,600 円（　　　　　 6,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,668,396 円
②総費用	540,880 円
③純収益　①－②	2,127,516 円
④建物等に帰属する純収益	1,547,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	579,916 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	563,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,842,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岩国 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岩国市岩国一丁目３５５番	2503000192134-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考