別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岩国 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩国 5-7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士   TEL.
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 77,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩国市今津町４丁目７２６番１０
｢今津町４－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、医院等が
建ち並ぶ商業地域
 南東10m市道 水道、下水 岩国

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 岩国駅南西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの熟成した地域であり、特に目立った動きは認められないものの、市役所に近い中心市街地周辺の地域
であり、潜在的需要は強く、取引水準も堅調に推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね市内中心部及びその周辺の商業地域一帯である。需要者は地元の個人事業者や中堅法人等が中心と考
える。幹線市道沿いであるが、古くからの路線商業地域であり画地規模は総体的に小さく、近隣型店舗や住宅用途も多
く繁華性はやや低いものの、立地等から一定の需要は見込まれ、長期的下落と周辺住宅地地価との関連で地価水準には
割安感が生じている。取引の規模等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだし難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地なので需要者は主として収益性から取得判断を行う事業者等と考える。だが、最近のテナントの需給バランス等
から土地価格に見合う賃料水準が設定できない状況にあり、収益物件建設を目的とした商業地取引はほぼ途絶えている
。当該地域では自己使用目的での取引が中心で、取引価格を指標とすることが一般的である。従って、比準価格を標準
とし、収益価格は参考とするに止め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩国 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     93,500 円／㎡		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[120.5]		 [100.0]
100		 77,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が回復している大都市に比べ回復の地方
波及は遅く、少子高齢化が漸進し人口が漸減
している岩国市の不動産取引にかつての勢い
は見えない。

幹線市道沿いの市街地商業地域だが混在住宅
地化が進み、地価は利便性もあり背後住宅地
に比して値頃感から堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +11.4
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩国 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岩国市０４

-6033		 岩国市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m私道、
南東4m、角地
商業
駐車付置義務
(100,240)
b 岩国市０６

-6021		 岩国市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.5m市道、
西5.5m、角地
１住居
景観計画区域
(70,200)
c 岩国市０６

-3024		 岩国市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南9m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
d 岩国市０５

-6089		 岩国市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
南西6m、角地
商業
駐車付置義務
景観計画区域
(100,400)
e 岩国市０５

-6093		 岩国市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
景観計画区域
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,349  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
92,754 		 100
[ 110.8]
83,713 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,700 
b (　           ) 
93,355  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
88,868 		 100
[ 117.6]
75,568 
75,600 
c (　           ) 
89,853  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
87,693 		 100
[ 103.4]
84,809 
84,800 
d (　           ) 
79,246  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
78,015 		 100
[ 110.3]
70,730 
70,700 
e (　           ) 
76,012  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
75,786 		 100
[ 103.3]
73,365 
73,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,600 円／㎡]  



岩国 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価が把握できない既成市街地内である為、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,653,363 
863,681 
3,789,682 
3,275,190 
514,492 		 （　0.9726）
500,395 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      9,811,667 円　　　　（　     43,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩国 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   224 ㎡      8.5 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸店舗、２階は共同住宅を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 構造、規模、用途等に鑑み共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
2,225 
245,863 		 4.0  983,452 
1.0  245,863 

 2～ 2		 共同住宅
130.00 
85.0 
110.50 
1,500 
165,750 		 2.0  331,500 
1.0  165,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
85.0 
221.00 

411,613 		 1,314,952 
411,613 
⑨年額支払賃料        411,613 円　×　12ヶ月　＝　       4,939,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 徴収慣行がないので非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,939,356 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       395,148 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,544,208 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,314,952 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,098 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          411,613 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          97,057 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,653,363 円　　　　（　        20,774 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岩国市賃０５
　　　　-3110		 2,424  
(   2,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,244 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,225 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岩国市賃０５
　　　　-3113		 2,641  
(   2,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
2,317 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩国 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 226,500 円  　　　　     45,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 148,181 円  　　　        4,939,356　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      362,400 円  　　　　     45,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,300 円  　　　　     45,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,300 円  　　　　     45,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         863,681 円　（　　　　　　         3,856 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0723     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,275,190 円  
（　　　　　        14,621 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,653,363 円      
②総費用 863,681 円      
③純収益　①－② 3,789,682 円      
④建物等に帰属する純収益 3,275,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 514,492 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 500,395 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,234 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,811,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩国 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩国市今津町四丁目７２６番１０
 2503000188395-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
岩国 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩国 5-7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 77,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩国市今津町４丁目７２６番１０
｢今津町４－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、医院等が
建ち並ぶ商業地域
 南東10m市道 水道、下水 岩国

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 岩国駅南西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所に近い中心市街地周辺の地域であり、旧来からの熟成した地域でもある。特筆すべき変動要因は見られな
いが、潜在的需要は強く、取引水準も堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岩国市街地内の商業地域一帯の圏域と捉えた。近隣地域は店舗のほか、住宅等が混在する既成商業地域で
ある。需要者は地元事業者が中心であるが、住宅地を欲する個人等も競合すると思料する。公共施設や国道等への連絡
性に着目した根強い需要があり、地価水準も上昇傾向が続いている。市場の中心価格帯については、取引規模が一様で
はなく、標準化されていないため総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗併用住宅や医院等が混在する地域である。比準価格は実際の取引事例を基に試算した価格であり、周辺
の価格水準に着眼する需要者の行動にも合致しており、説得力を持つ。収益価格については近年の高騰した建築費等に
見合った賃料収入が得られず、比準価格よりも低位に試算された。本件では、比準価格を標準に、収益価格を参酌して
、代表標準地からの規準価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩国 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     93,500 円／㎡		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[120.7]		 [100.0]
100		 77,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢や為替変動等の影響を受けて物価上
昇が続く中、国内不動産市場においても一部
に買い控え等も見られるが、概ね安定的に推
移している。

旧来からの既成市街地の地域であるが、近年
では特筆すべき地域要因の変動は見られない
。


市街地中心部への接近性等に着目した需要が
根強く、競争力を確保している。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +11.5
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩国 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岩国市０６

-6019		 岩国市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
東4m、準角地
近商
景観計画区域
駐車付置義務
(100,240)
b 岩国市０６

-3001		 岩国市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
c 岩国市０４

-6070		 岩国市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
中間画地
１住居
景観計画区域
(60,200)
d 岩国市０５

-6051		 岩国市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
商業
景観計画区域
駐車付置義務
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,630  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
88,342 		 100
[ 110.1]
80,238 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,200 
b (　           ) 
61,690  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
77,189 		 100
[  98.0]
78,764 
78,800 
c (　           ) 
67,029  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
84,792 		 100
[ 108.1]
78,438 
78,400 
d (　           ) 
100,206  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,206 		 100
[ 128.5]
77,981 
78,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,900 円／㎡]  



岩国 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,946,791 
957,092 
3,989,699 
3,427,020 
562,679 		 （　0.9726）
547,262 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     10,730,627 円　　　　（　     47,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩国 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   224 ㎡      8.5 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を貸店舗、２階は共同住宅として想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 設計・構造上の制約
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
2,269 
250,725 		 4.0  1,002,900 
1.0  250,725 

  ～ 2		 共同住宅
130.00 
85.0 
110.50 
1,592 
175,916 		 3.0  527,748 
1.0  175,916 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
85.0 
221.00 

426,641 		 1,530,648 
426,641 
⑨年額支払賃料        426,641 円　×　12ヶ月　＝　       5,119,692 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         132,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例・賃貸広告等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,252,292 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       420,183 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,832,109 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,530,648 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,082 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          426,641 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         100,600 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,946,791 円　　　　（　        22,084 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岩国市賃０６
　　　　-22003		 2,117  
(   2,112) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,352 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,325 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,269 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岩国市賃０６
　　　　-22001		 1,923  
(   1,920) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,297 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩国 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 237,000 円  　　　　     47,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 210,092 円  　　　        5,252,292　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      379,200 円  　　　　     47,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        47,400 円  　　　　     47,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,400 円  　　　　     47,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         957,092 円　（　　　　　　         4,273 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0723     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,427,020 円  
（　　　　　        15,299 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,946,791 円      
②総費用 957,092 円      
③純収益　①－② 3,989,699 円      
④建物等に帰属する純収益 3,427,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 562,679 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 547,262 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,443 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,730,627 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩国 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩国市今津町四丁目７２６番１０
 2503000188395-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考