別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岩国 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩国 5-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士   TEL.
鑑定評価額 40,500,000 円  １㎡当たりの価格 71,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩国市平田６丁目４４５番３
｢平田６－２４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 570  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 店舗

ＲＣ2		 中低層の店舗等が多
い市道沿いの路線商
業地域		 北東19m市道 水道 南岩国

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 南岩国駅北西方

1.8km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線市道沿いに各種の低層店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、特別大きな地域要因の変動はなく、概ね現状維持
的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の幹線道路沿いを中心とする路線商業地域である。需要者は地元の個人事業者や法人が主体であるが
広域エリアを対象とする法人も想定できる。各種の低層店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが繁華性は低下を続けており
、併用住宅や戸建住宅地としての利用も増えており、規模の大きな画地の供給があればマンション用地需要等も見込ま
れる。当該地域において取引される画地条件、規模等は様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿い商業地を中心に事例を採用した。近隣地域は金融機関、ガソリンスタンド等が建ち並ぶ路線商業地域であ
るが、賃貸市場では元本価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。当該地
域では自己使用目的での取引が中心で、その価格は多くが取引価格を指標としている。したがって本件では比準価格を
標準とし、収益価格は参考とするに止め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩国 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     88,300 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 [100.0]
100		 71,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が回復している大都市に比べ回復の地方
波及は遅く、少子高齢化が漸進し人口が漸減
している岩国市の不動産取引にかつての勢い
は見えない。

幹線市道沿い路線商業地域で店舗進出の期待
性があり、地価は背後住宅地に比較した値頃
感から微上昇している。


個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +16.8
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩国 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岩国市０４

-6004		 岩国市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16.5m市
道、
南西13m、
角地
準住居

(70,200)
b 岩国市０４

-3022		 岩国市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m国道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,200)
c 岩国市０５

-3007		 岩国市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西9m市道、
中間画地
２住居
都市計画道路
(60,200)
d 岩国市０５

-6053		 岩国市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m国道、
中間画地
商業
都市計画道路
(90,400)
e 岩国市０５

-19001		 岩国市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,779  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
69,313 		 100
[  97.5]
71,090 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
71,100 
b (　           ) 
105,875  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,934 		 100
[ 143.3]
74,622 
74,600 
c (　           ) 
61,467  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[  80.0]
80,002 		 100
[ 108.7]
73,599 
73,600 
d (　           ) 
95,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
107,290 		 100
[ 154.9]
69,264 
69,300 
e (　           ) 
94,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
103,964 		 100
[ 154.9]
67,117 
67,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +11.5
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,100 円／㎡]  



岩国 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な再調達原価の把握が困難であるため、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,161,339 
884,226 
3,277,113 
2,117,000 
1,160,113 		 （　0.9722）
1,127,862 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     21,689,654 円　　　　（　     38,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩国 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 175.00 Ｓ1 175.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   570 ㎡     24.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家店舗の一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 中層店舗兼事務所の標準的な割合を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
100.0 
175.00 
2,102 
367,850 		 4.0  1,471,400 
1.0  367,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
175.00 
100.0 
175.00 

367,850 		 1,471,400 
367,850 
⑨年額支払賃料        367,850 円　×　12ヶ月　＝　       4,414,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一般化していないので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,414,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       353,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,061,064 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,471,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,537 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          367,850 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          86,738 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,161,339 円　　　　（　         7,301 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岩国市賃３１
　　　　-7013		 1,763  
(   1,754) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
2,124 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,154 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,102 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岩国市賃３１
　　　　-7014		 2,751  
(   2,737) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
2,183 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩国 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 145,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 132,426 円  　　　        4,414,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      232,000 円  　　　　     29,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         884,226 円　（　　　　　　         1,551 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     175.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,117,000 円  
（　　　　　         3,714 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,161,339 円      
②総費用 884,226 円      
③純収益　①－② 3,277,113 円      
④建物等に帰属する純収益 2,117,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,160,113 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,127,862 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,979 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,689,654 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩国 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩国市平田六丁目４４５番３
 2503000256632-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
岩国 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩国 5-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.
鑑定評価額 40,600,000 円  １㎡当たりの価格 71,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩国市平田６丁目４４５番３
｢平田６－２４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 570  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 店舗

ＲＣ2		 中低層の店舗等が多
い市道沿いの路線商
業地域		 北東19m市道 水道 南岩国

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 南岩国駅北西方

1.8km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線市道沿いに各種の低層店舗が建ち並ぶ商業地域であり、現況の利用形態が継続するものと予測する。当面の
地価は概ね安定基調で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の幹線道路沿いを中心とする商業地域一円である。需要者は地元の個人事業者や法人が主体であるが
広域的エリアを対象とする法人も想定し得る。近隣地域は銀行、ガソリンスタンド、スーパー等が建ち並ぶ幹線道路沿
いの商業地域であり、新型コロナの混乱も無くなり、潜在的な需要が見込まれる。当該地域において取引は少なく、規
模等も様々であるため、需要の中心となる価格帯は把握しづらい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域に存し、幹線道路沿いに立地する商業地を中心に事例を採用した。一方、近隣地域は中低層の
店舗等が多い市道沿いの路線商業地域であるが、賃貸市場では元本価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等の
理由により、収益価格は低位に試算された。したがって本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準
地を規準とした価格等との均衡にも十分留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩国 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     88,300 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[125.2]		 [100.0]
100		 71,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内における個人消費等、景気は持ち直し傾
向とみられる。県平均と同様、当市の人口は
減少しており、高齢化率は上昇している。


幹線市道沿いに各種の低層店舗が建ち並ぶ商
業地域であり、新型コロナの混乱も無くなり
、概ね安定基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩国 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岩国市０５

-3001		 岩国市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西15m国道、
南西5m、北4m、
三方路
１住居

(70,200)
b 岩国市０５

-6046		 岩国市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m県道、
南6.5m、角地
近商
景観計画区域
(100,300)
c 岩国市０５

-6013		 岩国市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西15m国道、
中間画地
商業
都市計画道路
(90,400)
d 岩国市０６

-3026		 岩国市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
地区計画等
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,763  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  63.2]
85,749 		 100
[ 121.2]
70,750 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
70,800 
b (　           ) 
75,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
74,533 		 100
[ 107.0]
69,657 
69,700 
c (　           ) 
95,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
107,609 		 100
[ 138.3]
77,808 
77,800 
d (　           ) 
75,983  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
81,582 		 100
[ 115.4]
70,695 
70,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -36.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,300 円／㎡]  



岩国 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,256,364 
890,250 
3,366,114 
2,131,600 
1,234,514 		 （　0.9722）
1,200,195 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     23,080,673 円　　　　（　     40,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩国 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 175.00 Ｓ1 175.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   570 ㎡     24.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建て店舗の一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
175.00 
100.0 
175.00 
2,150 
376,250 		 4.0  1,505,000 
1.0  376,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
175.00 
100.0 
175.00 

376,250 		 1,505,000 
376,250 
⑨年額支払賃料        376,250 円　×　12ヶ月　＝　       4,515,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,515,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       361,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,153,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,505,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,846 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          376,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          88,718 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,256,364 円　　　　（　         7,467 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岩国市賃３１
　　　　-7014		 2,751  
(   2,737) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[124.0]		 100
[100.0]
2,219 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,203 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岩国市賃３１
　　　　-7013		 1,763  
(   1,754) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
2,150 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩国 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 146,000 円  　　　　     29,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 135,450 円  　　　        4,515,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      233,600 円  　　　　     29,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,200 円  　　　　     29,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,200 円  　　　　     29,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         890,250 円　（　　　　　　         1,562 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     175.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,131,600 円  
（　　　　　         3,740 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,256,364 円      
②総費用 890,250 円      
③純収益　①－② 3,366,114 円      
④建物等に帰属する純収益 2,131,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,234,514 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,200,195 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,106 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,080,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩国 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩国市平田六丁目４４５番３
 2503000256632-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考