令和6年1月10日　提出 岩国 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -22 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　紫乃   TEL.

鑑定評価額 4,330,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市由宇町字新田原４６２７番３ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が散在する住宅地域 南東6m市道 水道、下水 由宇 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 由宇駅西方 2.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岩国市郊外の既成住宅地域。高齢化や転出等により地区内の人口は減少しているが、当面は現状を維持しつつ推 移するものと予測する。地域的に衰退傾向にあり、今後も地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は岩国市の郊外の農家住宅や一般住宅が混在する住宅地域。主な需要者は世帯分離を中心とした強い地縁 的選好性を有する一次取得者であり、利便性はさほど高くないため圏外からの転入者は殆ど見られない。農地が多く残 っており、新規の宅地開発は非常に少ない。土地は３００㎡程度で４００万円程度が需要の中心と思料されるが、画地 規模や地勢等により、取引価格にばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半を占めており、経営合理性の認められる収益物 件の想定が困難であることから収益還元法の適用は見送った。比準価格は価格牽連性の高い多数の事例から試算されて おり、精度は高いと判断される。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性が良好な地域の住宅地需要は堅調であ る。他の地域は人口減少等を背景に下落する 等、地域の強弱が鮮明になっている。 人口・世帯数共に漸減している地域であるた め需要は弱含みで地縁者を中心に僅かに取引 が認められる程度であり、地価は緩やかに下 落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％