令和6年1月15日　提出 岩国 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -21 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎   TEL.

鑑定評価額 6,420,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市由宇町千鳥ヶ丘２丁目１３７９３番２３ ｢由宇町千鳥ヶ丘２－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北西6.5m市道 水道、下水 由宇 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ市道 交通 施設 由宇駅　南方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧由宇町域、岩国市域南端部に位置する高台の大規模住宅団地。外部からの転入者は想定し難く、住宅地需要は 弱含みで推移している。当面、現状と同程度の地価下落での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧由宇町域に存する近隣地域と住環境類似の住宅地域を包摂する圏域。需要者の中心は圏域内に地縁的繋 がりを有し自己の居住用不動産を取得する一次取得者等。全体として過疎化・高齢化が深刻化する中で郊外の高台の住 宅団地内の住宅地の競争力は相対的に低下が続く。取引事例・不動産広告等から判断する限り、取引の中心となってい る規模は２００㎡～２５０㎡程度、更地価格の水準は６００万円～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引当事者は取引の可否等の判断に際し実際の取引価格の水準を重視すると想定される。比準価格は相応の規範性を有 する現実かつ複数の取引事例を用いて算出されており説得力は高い。従って、当該比準価格を重視し、圏域内の他の標 準地価格の動向に留意をし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、対象地は敷地の規模等の問題があり経済合理的 に有意な賃貸事業計画の策定は困難であるため収益価格の試算は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。個人消費は持 ち直している。住宅投資は弱めの動きとなっ ている。消費者物価は前年比２％～３％台で 推移している。 熟成した大規模造成住宅地域。需要者の選好 が中心部・平坦地へ向かう中で、郊外の高台 における住宅地需要は総じて弱含んでいる。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％