令和6年1月14日　提出 岩国 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -18 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市中津町３丁目１４９８番１７ ｢中津町３－８－２９｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、事 務所等が混在する住 宅地域 東4m市道 水道 岩国 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 岩国駅南方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 岩国市街地南部に所在し、国道背後かつ鉄道線路にも近い既成住宅地域である。近年では周辺地域にて区画整理 等が実施されたが、近隣地域には変動要因も無く、今後も暫くは現状維持的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線岩国駅及び南岩国駅を最寄り駅とする住宅地域一帯の圏域と捉えた。需要者は岩国市内居住 者の分離世帯を中心としながら、周辺市町からの転入者も含まれる。近年の岩国市では住宅地需要のピークは一段落し たと見られるが、利便性の高い地域への需要は根強く、ミニ開発等も見られる。中心となる価格帯について、土地は１ ０００万円程度、新築の戸建物件で３５００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、経済合理性や採算性等の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益還元法の適用は断念 した。快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ類似地域等にて複数の信頼性のある取引事例を 得られた為、比準価格の信頼性や説得力は高いものと思料する。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,300 円／㎡ [103.9] 100 100 [102.0] 100 [109.3] [103.0] 100 60,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や為替変動等の影響を受けて物価上 昇が続く中、国内不動産市場においても一部 に買い控え等も見られるが、概ね安定的に推 移している。 空母艦載機の岩国基地移転を契機に川下地区 でスーパー等が連続して増え、利便性が向上 した。 利便性の向上に着目した需要が一定量見込ま れており、競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％