令和6年1月14日　提出 岩国 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -13 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市青木町４丁目４４７番 ｢青木町４－９－２３｣ ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅等が見られ る丘陵地の住宅地域 南東2m市道 藤生 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２ｍ市 道 交通 施設 藤生駅南西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 黒磯町の国立病院跡地に、いこいと学びの交流テラスが令和７年度の完成を目指して建設中であり、併せて藤生 長野バイパスの計画も進捗中である。但し、影響は少なく現状維持的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩国市郊外に位置する農家集落一帯の圏域と捉えた。需要者としては地縁的選好性を有する地元の農業従 事者が中心であると思料する。近隣地域は郊外の山間部に所在する農家集落地域であり、狭隘な街路や傾斜のある地勢 を特長とする。利便性で劣ることに加えて、少子高齢化も相まって、宅地需要は低位に推移している。規模等画地条件 や取引事情はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだし難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 山間の農家集落であり、共同住宅等の賃貸物件は無く、賃貸市場が成立し難い地域であるため、収益価格の試算は断念 した。農家集落の取引市場は希少かつ不安定ながらも類似取引事例を拠り所として価格を把握せざるを得ない中、後記 のとおり多面的角度から査定した比準価格を得た。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や為替変動等の影響を受けて物価上 昇が続く中、国内不動産市場においても一部 に買い控え等も見られるが、概ね安定的に推 移している。 山間部の集落地域であり、土砂災害警戒区域 に含まれる。麓の地域に比べて、地域的変化 に乏しい。 所在の位置関係や狭隘な街路等を考慮すると 競争力は劣る。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％