令和6年1月11日　提出 岩国 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -12 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.

鑑定評価額 7,460,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市通津字中町２６０８番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） 駐車付置義務 (90,200) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 住宅、店舗が混在す る既成住宅地域 北西4m市道 水道 通津 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 通津駅北方 350m 法令 規制 近商 (90,200) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の沿岸部に位置する、既存の一般住宅、店舗等が混在する地域である。近時においては、概ね安定基調であ り、当面は現状の利用形態が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ通津駅等を最寄り駅とする住宅地域等一円である。主たる需要者は、当該圏内に地縁を有する者で 域外からの流入は少ないと推察される。近隣地域及びその周辺において大きな変動要因はなく、需給バランスも概して 安定基調で推移している。市場で取引される中心価格帯は、土地は標準的画地規模で７００万円前後が一つの目安と推 定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内において類似性を有する住宅地等の取引事例を収集し得た。一方、近隣地域は自用目的が主体の地域で画 地規模等も考慮して、経済合理的な共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法の適用は断念した。したがっ て、市場性を反映する比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡、近隣地域の需給動向等を総合的に勘 案のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,300 円／㎡ [103.9] 100 100 [102.0] 100 [158.3] [101.0] 100 41,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内における個人消費等、景気は持ち直し傾 向とみられる。県平均と同様、当市の人口は 減少しており、高齢化率は上昇している。 郊外の沿岸部に一般住宅、店舗等が混在する 旧来からの地域で、特に目立った変化はなく 、概ね現状維持的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％