令和6年1月15日　提出 岩国 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市昭和町２丁目１５番１２ ｢昭和町２－１５－１９｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 駐車付置義務 (90,300) 1:2 住宅 Ｗ2 小中規模一般住宅に 共同住宅が見られる 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 岩国 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 岩国駅北東方 650m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、岩国駅北東側に位置する熟成した住宅地域であり、今後も現状の居住環境を維持するものと予測す る。地価水準は、周辺地域の堅調な宅地取引を見つつ、微上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岩国駅を最寄駅とする徒歩圏の市街地住宅地域。需要者の中心は岩国市や周辺市町を勤務先とするサ ラリーマン層や在住者家族による世帯分離者等が中心だが、周辺市町域からの転入も見込まれる。当該地域にはスプロ ール的な小規模開発が見られるほかは大量の宅地供給はなく、需給関係は利便性が選好されて安定して堅調である。土 地は１，０００万円前後、新築建て売り物件は３，５００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小中規模一般住宅やアパートが建ち並ぶ住宅地域である。当該地域での土地取引は自用目的が主である。収 益価格は、標準地の地積規模では当該地域で入居者募集に必須な駐車場を備えた賃貸事業計画の想定は難しく、収益価 格は試算しなかった。当地での土地取引は取引価格を指標とすることが一般的なので複数事例で試算した比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,800 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [116.4] [101.0] 100 59,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が回復している大都市に比べ回復の地方 波及は遅く、少子高齢化が漸進し人口が漸減 している岩国市の不動産取引にかつての勢い は見えない。 岩国駅東口周辺の再開発整備事業の完了や東 小・中学校の統合と校舎改築等に伴う住環境 改善で選好性が向上し、住宅地需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +23.7 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％