別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
下松 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下松 5-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 71,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下松市大手町３丁目９２９番１２
｢大手町３－４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 中層の雑居ビル等が
建ち並ぶ商業地域
 南西15m市道 水道、ガス、下水 下松

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 下松駅北方

750m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所に近接する幹線街路沿いの既存商業地域で、地域要因の変動は特に認められず、今後も現状維持で推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、下松市内の幹線街路沿いの既存商業地域を中心に、概ね下松市内の商業地域一円。需要者は下松市内の
小売・飲食店舗経営者等が中心であるが、近年ではその利便性から住宅用地としての需要も見受けられる。長く続いた
地価下落による値頃感から、既存の商業地域の地価は概ね下げ止まっているが、上昇には至っていない。取引される価
格は規模等によりまちまちで、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層の雑居ビル等が建ち並ぶ商業地域で、新規のテナントの供給は殆ど見られず、自己使用物件が中心で賃貸市場の成
熟の程度は低く、収益価格の信頼性は比準価格に比べやや劣る。市場参加者は収益性を考慮しつつも、周辺の取引価格
を参考に自己の取引価格を決定する傾向にあり、類似性の認められる複数の取引事例より求めた比準価格の信頼性は高
い。よって、比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　下松 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     71,100 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増傾向にあったが、近年微減傾向に
転じている。高齢化率は上昇傾向にあるが、
県全体より低い。土地取引件数は概ね安定的
に推移している。

地域要因の変動は特に認められない。長く続
いた地価下落による値頃感や、大型商業施設
へ近接する利便性を反映し、地価は安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 下松 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 下松市０５

-22120		 下松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 下松市０６

-14023		 下松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 下松市０５

-14068		 下松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西21m市道、
北西4.5m、
角地
準住居

(70,200)
d 下松市０６

-14011		 下松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m県道、
北西6.5m、
南西1.5m、
三方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,372  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,372 		 100
[ 100.0]
57,372 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,400 
b (　           ) 
72,378  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,740 		 100
[ 102.4]
71,035 
71,000 
c (　           ) 
120,702  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
117,538 		 100
[ 159.9]
73,507 
73,500 
d (　           ) 
50,656  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
52,001 		 100
[  72.4]
71,825 
71,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,100 円／㎡]  



下松 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,907,099 
1,209,681 
4,697,418 
4,365,400 
332,018 		 （　0.9722）
322,788 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      6,207,462 円　　　　（　     38,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下松 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   160 ㎡     13.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階～３階はフロア貸し事務所を想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 建物の構造等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
2,198 
193,424 		 4.0  773,696 
1.0  193,424 

 2～ 3		 事務所
110.00 
85.0 
93.50 
1,758 
164,373 		 4.0  657,492 
1.0  164,373 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
83.3 
275.00 

522,170 		 2,088,680 
522,170 
⑨年額支払賃料        522,170 円　×　12ヶ月　＝　       6,266,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,266,040 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       501,283 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,764,757 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,088,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,216 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          522,170 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         123,126 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,907,099 円　　　　（　        36,919 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下松市賃０４
　　　　-22103		 2,074  
(   2,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[122.0]		 100
[ 80.0]
2,237 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,252 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,198 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下松市賃０２
　　　　-18101		 2,260  
(   2,254) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,266 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下松 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 299,000 円  　　　　     59,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 187,981 円  　　　        6,266,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      508,300 円  　　　　     59,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,800 円  　　　　     59,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,800 円  　　　　     59,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,209,681 円　（　　　　　　         7,561 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,365,400 円  
（　　　　　        27,284 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,907,099 円      
②総費用 1,209,681 円      
③純収益　①－② 4,697,418 円      
④建物等に帰属する純収益 4,365,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 332,018 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 322,788 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,017 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,207,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下松 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下松市大手町三丁目９２９番１２
 2501000351584-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
下松 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下松 5-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　後　英雄   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 71,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下松市大手町３丁目９２９番１２
｢大手町３－４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 中層の雑居ビル等が
建ち並ぶ商業地域
 南西15m市道 水道、ガス、下水 下松

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 下松駅北方

750m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事業所、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、今後とも当該繁華性を維持すると予測する。需給は均衡し
ており、地価水準は横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、下松市及びその周辺一帯の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、地場の中小法人で小売・
飲食・営業所等の事業者が多い。車輌交通量は多く店舗集積も安定しており、行政機関にも近く、マンション開発によ
る用途転換に係る需要も見受けられる。地価水準は横ばいで推移しており、類似の市場での中心価格帯は、取引規模が
一様でないため総額の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層雑居ビル等が建ち並ぶ商業地域で、店舗は自用が中心で、賃貸物件は少ない。商業事業者向け賃貸市場の成熟の程
度は総じて低く、賃料収益に視点を置いた賃貸目的の取引は少ない。自用目的での取引が中心であるので、市場の実態
をより反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌して、最近の不動産市場の需給動向等を総合的に考量のうえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　下松 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     71,100 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は持ち直している。地価は、集積度
の高い路線商業地域はやや上昇傾向にあり、
近隣型・郊外店舗地の需要は弱い。


車輌交通量・店舗集積も安定している。需給
は均衡しており、地価は横ばいで推移してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 下松 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 下松市０５

-14051		 下松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 下松市０６

-14023		 下松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 周南市０５

-19022		 周南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d 周南市０６

-19004		 周南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西32m国道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,267  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,011 		 100
[  84.1]
68,979 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,000 
b (　           ) 
72,378  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,740 		 100
[ 102.4]
71,035 
71,000 
c (　           ) 
75,620  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,376 		 100
[ 102.0]
74,878 
74,900 
d (　           ) 
57,939  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,287 		 100
[  80.0]
72,859 
72,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,000 円／㎡]  



下松 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,685,598 
1,165,332 
4,520,266 
4,190,200 
330,066 		 （　0.9722）
320,890 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      6,170,962 円　　　　（　     38,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下松 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   160 ㎡     13.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階から３階はフロア貸し事務所と想定した ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 建物の構造、規格による制約
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
2,120 
186,560 		 4.0  746,240 
1.0  186,560 

 2～ 3		 事務所
110.00 
85.0 
93.50 
1,690 
158,015 		 4.0  632,060 
1.0  158,015 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
83.3 
275.00 

502,590 		 2,010,360 
502,590 
⑨年額支払賃料        502,590 円　×　12ヶ月　＝　       6,031,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 慣行が認められないため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,031,080 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       482,486 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,548,594 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,010,360 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,495 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          502,590 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         118,509 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,685,598 円　　　　（　        35,535 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下松市賃０４
　　　　-22103		 2,074  
(   2,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]
2,195 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,172 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,120 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下松市賃３１
　　　　-5003		 1,623  
(   1,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 90.0]
2,073 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下松 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 287,000 円  　　　　     57,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 180,932 円  　　　        6,031,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      487,900 円  　　　　     57,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,400 円  　　　　     57,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,400 円  　　　　     57,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,165,332 円　（　　　　　　         7,283 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,190,200 円  
（　　　　　        26,189 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,685,598 円      
②総費用 1,165,332 円      
③純収益　①－② 4,520,266 円      
④建物等に帰属する純収益 4,190,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 330,066 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 320,890 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,006 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,170,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下松 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下松市大手町三丁目９２９番１２
 2501000351584-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考