令和6年1月14日　提出 防府 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 9-5 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.

鑑定評価額 34,500,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市勝間３丁目６番３外 ｢勝間３－１２－３８｣ ②地積 　(㎡) 1,159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 一般住宅、営業所、 工場等の混在する地 域 南東10m市道、背面道 水道、ガス、下水 防府 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事業所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道、二方路 交通 施設 防府駅東方 2.4km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 立地等から商住系への建て替わり等も予測され地域の状況はやや発展的に推移し、市内における工業用地の需給 動向、当該地域における需要者特性等を考慮すると、地価は安定的に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 事業所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は防府市内の中小の事業所用地を中心とした地域。需要者は地縁性を有する法人や個人事業者等が中心と思 料される。従前は中小工場等の事業所が中心であったが、大工場跡地に進出した複合型ＳＣ、遊技場等に対面し、地域 内には一般住宅や共同住宅等も在する。事業所用地の取引件数の減少並びに取引される価格は様々であること等から、 需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小工場、事業所等の自用物件を中心とした地域であり、事業所や倉庫の賃貸用物件は少なく、工業地としての賃貸市場 は未成熟であり、適正な賃料水準を把握することができないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は規範性が 認められる事例を中心に求められ、市場の実態を反映し実証的な価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [ 72.2] [100.0] 100 29,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持直しの動きが見られる。市内工 業地の需要は弱含みで推移しているが、物流 用地等については相応の需要も認められる。 事業所用地の需要は弱いが、値頃感もあるこ とから相応の需要も認められ、地価は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％