別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
防府 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
防府 5-4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　後　英雄   TEL.
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 78,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 防府市栄町１丁目２０番４１
｢栄町１－１－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1.5		 店舗

Ｗ1		 中層ビル、小売店舗
等が建ち並ぶ駅前商
業地域		 南22m県道 水道、ガス、下水 防府

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 防府駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、今後とも当該繁華性を維持すると予測する。底堅い需要から
地価水準はやや上昇で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、防府市中心市街地及びその周辺の商業地域。需要者の中心は地場の中小法人で、営業所等の事業者が多
く、マンション適地規模であれば、需要層が増加する傾向にある。背後人口・店舗集積・繁華性は比較的安定しており
、需要は底堅く、地価水準はやや上昇している。中心となる価格帯は、取引規模が一様ではなく、その規模によりまち
まちで需要の中心は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、店舗は自用が中心で、賃貸物件は少ない。商業事業者向け賃貸市場
の成熟の程度は総じて低く、賃料収益に視点を置いた賃貸目的の取引は少ない。自用目的での取引が中心であるので、
市場の実態をより反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　防府 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,800 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.2]		 [100.0]
100		 77,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は持ち直している。地価は、集積度
の高い路線商業地域はやや上昇傾向にあり、
近隣型・郊外店舗地の需要は弱い。


防府駅前商業地域で、地域要因の変動は特に
ない。地価はやや上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 防府 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 防府市０５

-7003		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b 防府市０４

-7018		 防府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10m市道、
中間画地
商業
駐車場整地地区内
(100,500)
c 防府市０５

-20006		 防府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d 防府市０５

-10018		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
西4m、角地
商業

(100,300)
e 防府市０６

-10009		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m県道、
西3m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,058  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
67,067 		 100
[  81.0]
82,799 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
82,800 
b (　           ) 
60,441  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
60,441 		 100
[  77.6]
77,888 
77,900 
c (　           ) 
65,896  		 100
[ 120.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 100.0]
57,945 		 100
[  70.4]
82,308 
82,300 
d (　           ) 
67,039  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
63,687 		 100
[  80.0]
79,609 
79,600 
e (　           ) 
70,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,882 		 100
[  89.2]
79,464 
79,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,200 円／㎡]  



防府 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,092,998 
1,436,820 
5,656,178 
5,073,500 
582,678 		 （　0.9722）
566,480 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     10,893,846 円　　　　（　     52,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
防府 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   207 ㎡     11.0 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域における一般的な３階建フロア貸し店舗を想定 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 用途、構造等を考慮し査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
2,250 
225,000 		 4.0  900,000 
1.0  225,000 

  ～ 2		 事務所
125.00 
80.0 
100.00 
2,100 
210,000 		 4.0  840,000 
1.0  210,000 

  ～ 3		 事務所
125.00 
80.0 
100.00 
1,920 
192,000 		 4.0  768,000 
1.0  192,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
80.0 
300.00 

627,000 		 2,508,000 
627,000 
⑨年額支払賃料        627,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,524,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 慣行が認められないため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,524,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       601,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,922,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,508,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,074 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          627,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         147,844 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,092,998 円　　　　（　        34,266 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 防府市賃２８
　　　　-7020		 1,899  
(   1,895) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,110 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,306 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 防府市賃２８
　　　　-7003		 2,687  
(   2,626) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,443 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
防府 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 347,500 円  　　　　     69,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 225,720 円  　　　        7,524,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      133,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      590,700 円  　　　　     69,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,500 円  　　　　     69,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,500 円  　　　　     69,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,436,820 円　（　　　　　　         6,941 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,073,500 円  
（　　　　　        24,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,092,998 円      
②総費用 1,436,820 円      
③純収益　①－② 5,656,178 円      
④建物等に帰属する純収益 5,073,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 582,678 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 566,480 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,737 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,893,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 防府 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　防府市栄町一丁目２０番４１
 2506000263953-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
防府 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
防府 5-4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 防府市栄町１丁目２０番４１
｢栄町１－１－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1.5		 店舗

Ｗ1		 中層ビル、小売店舗
等が建ち並ぶ駅前商
業地域		 南22m県道 水道、ガス、下水 防府

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 防府駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ防府駅北口に形成される県道沿いの商業地域。近時における防府駅北口周辺部のマンション建設等の動きに
加え、好立地・稀少性の観点から選好性に復調の兆しが窺える。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は防府市中心市街地周辺の商業地域を中心に、概ね防府市内一円の商業地域と言える。需要者は地元個人業
者や中小企業等が主で、広域的エリアで営業活動を行う法人（企業）等も一部含むと推察される。ＪＲ防府駅近接で中
心市街地の一画を占める好立地な地域で、周辺部ではマンション建設等の動きも見られる等、漸次、地域活性化への期
待が高まりつつある。尚、不動産取引においては規模や利用形態等が一様でなく、需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、周囲には賃貸物件も見られるが、取引利回りが取引価
格の指標となる程賃貸市場は成熟しておらず、又、収益価格は想定項目も内包する為、その信頼性は相対的に劣ると判
断した。よって本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、近隣地域及び周辺地域の需給動向
を踏まえつつ、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも十分留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　防府 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,800 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.2]		 [100.0]
100		 77,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向。高齢化率は県平均より低い
が上昇傾向。不動産市場における選好性の強
弱は地域間にバラツキがあり二極化の状況が
継続している。

ＪＲ防府駅北口に近接する商業地域で、周辺
部のマンション建設等の動きのある中、好立
地性を背景に需要は底堅く、地価は堅調に推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 防府 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 防府市０５

-7051		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 防府市０５

-10018		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
西4m、角地
商業

(100,300)
c 防府市０６

-7008		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東16m県道、
中間画地
準工
特別業務地区
(60,200)
d 防府市０６

-10009		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m県道、
西3m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,617  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
49,651 		 100
[  61.9]
80,212 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,200 
b (　           ) 
67,039  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
63,687 		 100
[  80.2]
79,410 
79,400 
c (　           ) 
54,432  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,595 		 100
[  70.4]
77,550 
77,600 
d (　           ) 
70,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,882 		 100
[  89.2]
79,464 
79,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,200 円／㎡]  



防府 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,092,998 
1,436,820 
5,656,178 
5,073,500 
582,678 		 （　0.9722）
566,480 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     10,893,846 円　　　　（　     52,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
防府 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   207 ㎡     11.0 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し。想定建物の規模はテナント需要の動向及び標準的使用等を総合的に勘案。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 想定建物の用途・構造・規模等を考慮し査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
2,250 
225,000 		 4.0  900,000 
1.0  225,000 

 2～  		 事務所
125.00 
80.0 
100.00 
2,100 
210,000 		 4.0  840,000 
1.0  210,000 

 3～  		 事務所
125.00 
80.0 
100.00 
1,920 
192,000 		 4.0  768,000 
1.0  192,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
80.0 
300.00 

627,000 		 2,508,000 
627,000 
⑨年額支払賃料        627,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,524,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,524,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       601,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,922,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,508,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,074 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          627,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         147,844 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,092,998 円　　　　（　        34,266 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 防府市賃２８
　　　　-7020		 1,899  
(   1,895) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,398 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,306 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 防府市賃２８
　　　　-7022		 1,807  
(   1,802) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,113 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
防府 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 347,500 円  　　　　     69,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 225,720 円  　　　        7,524,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      133,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      590,700 円  　　　　     69,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,500 円  　　　　     69,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,500 円  　　　　     69,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,436,820 円　（　　　　　　         6,941 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,073,500 円  
（　　　　　        24,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,092,998 円      
②総費用 1,436,820 円      
③純収益　①－② 5,656,178 円      
④建物等に帰属する純収益 5,073,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 582,678 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 566,480 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,737 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,893,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 防府 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　防府市栄町一丁目２０番４１
 2506000263953-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考