別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
防府 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
防府 5-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.
鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 防府市車塚町４４８番５
｢車塚町１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ2		 中層事務所、飲食店
舗ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 東14m市道 水道、ガス、下水 防府

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 店舗用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 防府駅東方

450m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食業種については、一時期の落ち込みから回復しており、土地需要は持ち直している。今後は、駅北口の整備
もあり、活況性を高めて行くものと期待される。。
(3)最有効使用の判定 店舗用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、防府市の商業地一帯の圏域である。需要者の中心は、防府市内の商業地に地縁性を持つ個人事業者及び
県内の事業者と考えられる。大規模店舗への顧客集中により、駅北口の既存商店街は活況性が薄れていたが、最近では
再開発の動きもあり、店舗の集積及び繁華性の増大により、需要は持ち直して来た。需要の中心となる価格帯は、取引
規模及び態様がまちまちであり、需要の中心は見出せない状況てせある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、防府駅前の近隣商業地であり、自用ビル、賃貸ビルが混在しているが、需要者の多くは自己使用を目的と
しており、自用目的での取引が主である。従って、本件では、比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、更に、代表
標準地との均衡に留意し、加えて、当該標準地の価格推移について検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　防府 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,800 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[108.6]		 [100.0]
100		 55,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部では都市機能整備など発展的であるが
、反面、既存商店街では、物価高等の不安要
素の影響により、二極化が進捗している。


駅北口の開発整備の期待性もあり、当該地域
もその影響を受け、又、値頃感からも、地価
は上昇傾向となった。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 防府 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 防府市０６

-10009		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南19m県道、
西3m、角地
商業

(100,400)
b 防府市０５

-7054		 防府市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 防府市０６

-7008		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東16m県道、
中間画地
準工
特別業務地区
(60,200)
d 防府市０５

-10018		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
西4m、角地
商業

(100,300)
e 防府市０５

-20006		 防府市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,882 		 100
[ 125.5]
56,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,500 
b (　           ) 
45,547  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
48,424 		 100
[  89.3]
54,226 
54,200 
c (　           ) 
54,432  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,595 		 100
[  98.3]
55,539 
55,500 
d (　           ) 
67,039  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
63,687 		 100
[ 110.0]
57,897 
57,900 
e (　           ) 
65,896  		 100
[ 120.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 100.0]
57,945 		 100
[ 103.4]
56,040 
56,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,000 円／㎡]  



防府 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地である故、これを求め得なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,375,252 
1,315,998 
5,059,254 
4,496,800 
562,454 		 （　0.9722）
546,818 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     10,515,731 円　　　　（　     31,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
防府 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 180.00 Ｓ2 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   331 ㎡     14.4 m x   23.2 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階はファミリ－の共同住宅、１室５０㎡ ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 外階段使用の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
180.00 
75.0 
135.00 
2,130 
287,550 		 4.0  1,150,200 
0.0  0 

 2～  		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
2,000 
288,000 		 4.0  1,152,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
77.5 
279.00 

575,550 		 2,302,200 
0 
⑨年額支払賃料        575,550 円　×　12ヶ月　＝　       6,906,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     279.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的と云えるまで一般化していないので、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されている故計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,906,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       552,528 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,354,072 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,302,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,180 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,375,252 円　　　　（　        19,261 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 防府市賃０５
　　　　-21001		 1,338  
(   1,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
1,975 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,137 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,130 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 防府市賃０５
　　　　-21002		 1,410  
(   1,406) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 74.0]		 100
[ 95.0]
2,180 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
防府 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 308,000 円  　　　　     61,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 207,198 円  　　　        6,906,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      523,600 円  　　　　     61,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,600 円  　　　　     61,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,600 円  　　　　     61,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,315,998 円　（　　　　　　         3,976 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,496,800 円  
（　　　　　        13,585 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,375,252 円      
②総費用 1,315,998 円      
③純収益　①－② 5,059,254 円      
④建物等に帰属する純収益 4,496,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 562,454 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 546,818 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,652 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,515,731 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 防府 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　防府市車塚町４４８番５
 2506000255934-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
防府 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
防府 5-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　後　英雄   TEL.
鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 防府市車塚町４４８番５
｢車塚町１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ2		 中層事務所、飲食店
舗ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 東14m市道 水道、ガス、下水 防府

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 店舗用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 防府駅東方

450m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層事務所、飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、今後とも当該繁華性を維持すると予測する。底堅い需要か
ら地価水準はやや上昇で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、防府市内の商業地域一円。需要者の中心は、地場の中小法人で小売・飲食・営業所等の事業者等である
。地域の店舗集積・繁華性は安定しており、需要は底堅く、地価水準はやや上昇している。中心となる価格帯は、取引
規模が一様ではなく、その規模によりまちまちで、需要の中心は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層事務所、飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、店舗は自用が中心で、賃貸物件は少ない。商業事業者向け賃貸市
場の成熟の程度は総じて低く、賃料収益に視点を置いた賃貸目的の取引は少ない。自用目的での取引が中心であるので
、市場の実態をより反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　防府 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,800 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[108.1]		 [100.0]
100		 55,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は持ち直している。地価は、集積度
の高い路線商業地域はやや上昇傾向にあり、
近隣型・郊外店舗地の需要は弱い。


飲食店が多い商業地域で、地域要因の変動は
特にない。地価はやや上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 防府 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 防府市０４

-7011		 防府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m市道、
北東14m、
二方路
１住居

(60,200)
b 防府市０４

-21014		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 防府市０５

-7054		 防府市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 防府市０５

-7051		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.0]
46,218 		 100
[  83.8]
55,153 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,200 
b (　           ) 
37,492  		 100
[  70.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,149 		 100
[  99.0]
54,696 
54,700 
c (　           ) 
45,547  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
48,424 		 100
[  87.5]
55,342 
55,300 
d (　           ) 
34,617  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
49,651 		 100
[  84.8]
58,551 
58,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,000 円／㎡]  



防府 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,465,148 
1,323,240 
5,141,908 
4,547,900 
594,008 		 （　0.9722）
577,495 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     11,105,673 円　　　　（　     33,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
防府 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 180.00 Ｓ2 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   331 ㎡     14.4 m x   23.2 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域における一般的な２階建フロア貸し店舗を想定 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 用途、構造等を考慮し査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
180.00 
75.0 
135.00 
2,100 
283,500 		 4.0  1,134,000 
1.0  283,500 

  ～ 2		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
2,000 
288,000 		 4.0  1,152,000 
1.0  288,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
77.5 
279.00 

571,500 		 2,286,000 
571,500 
⑨年額支払賃料        571,500 円　×　12ヶ月　＝　       6,858,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     279.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 慣行が認められないため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,858,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       548,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,309,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,286,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,031 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          571,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         134,757 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,465,148 円　　　　（　        19,532 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 防府市賃２８
　　　　-7005		 1,859  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]
2,174 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,152 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 防府市賃２８
　　　　-7020		 1,899  
(   1,895) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,064 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
防府 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 311,500 円  　　　　     62,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 205,740 円  　　　        6,858,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      151,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      529,500 円  　　　　     62,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,300 円  　　　　     62,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,300 円  　　　　     62,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,323,240 円　（　　　　　　         3,998 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,547,900 円  
（　　　　　        13,740 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,465,148 円      
②総費用 1,323,240 円      
③純収益　①－② 5,141,908 円      
④建物等に帰属する純収益 4,547,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 594,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 577,495 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,745 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,105,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 防府 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　防府市車塚町４４８番５
 2506000255934-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考